Pasar Properti

Pasar Properti

PASAR properti Indonesia harus bertahan dengan dorongan bisnis domestik. Tambahan pasokan tercatat pada hampir sebagian besar sektor properti. Padahal, berbagai Isu global berkali-kali mengempas bisnis ini. Tak terelakkan, Perang Irak dan wabah Severe Acute Respiratory Syndrom (SARS) pun berdampak negatif pada pasar properti.
HASIL riset PT Procon Indah, lembaga penelitian, konsultan, dan analis properti menunjukkan, aktivitas sewa pada sektor apartemen sewa menurun sejak Amerika Serikat menyerang Irak dan isu SARS merebak. Sektor perkantoran dan industri juga mencatat tingkat penyerapan yang lebih rendah. Akan tetapi, transaksi pre-sales pada sektor kondominium tetap aktif.
Pada dua bulan pertama tahun 2003, aktivitas penyewaan apartemen cukup aktif, khususnya pada apartemen strata-title yang disewakan. Tingkat penyerapan Apartemen Puri Raya, Cassablanca, Four Seasons, dan Menara Sudirman misalnya, berada pada tingkat di atas 10 unit.
Apartemen servis juga menunjukkan tingkat penyerapan positif. Jumlah unit tersewa di Griya Hasunohana di Cilandak dan Mandarin Oriental Residences juga mencapai lebih dari 10 unit. Pada apartemen khusus sewa, Kondominium Palma Citra dan Apartemen Golf Pondok Indah Menara 2 masing-masing mencatat penambahan unit tersewa sebanyak 20 dan 15 unit.
Ekspansi bisnis baru pada permulaan tahun dari perusahaan manufaktur dan perminyakan berdampak positif terhadap pasar apartemen sewa. Kedutaan besar juga menjadi generator permintaan. Staf diplomatik ini terutama menghuni apartemen sewa di kawasan pusat bisnis (CBD).
Sejalan dengan pasar yang cukup aktif, tingkat hunian apartemen sewa juga meningkat 1,25 persen dibandingkan periode yang sama tahun 2002, yakni meningkat dari 63,55 persen menjadi 64,8 persen. Penyerapan apartemen sewa pada kuartal pertama 2003 mencapai 176 unit. Artinya, terjadi pula peningkatan yang signifikan karena penyerapan pada kuartal keempat tahun 2002 hanya mencapai 30 unit.
Bersamaan dengan pecahnya Perang Irak pada pertengahan Maret 2003, aktivitas penyewaan pada sektor ini menurun. Kondisi ini diperburuk dengan endemi SARS yang terutama melanda Asia dan menyebabkan mobilitas pebisnis di kawasan ini terbatasi. Procon mencatat, penambahan unit tersewa paling sedikit terjadi pada bulan Maret 2003.
Meskipun melamban karena isu global tersebut, total permintaan apartemen sewa hingga Maret 2003 tercatat sebanyak 9.622 unit. Jumlah permintaan ini meningkat 23 persen dibandingkan kondisi sebelum masa krisis Juni 1997 sejumlah 7.812 unit.
Sementara itu, tingkat kekosongan pada pasar apartemen sewa sebesar 35,2 persen. Kekosongan pada kuartal pertama 2003 ini lebih rendah dibandingkan kuartal pertama tahun 2002 yang mencapai 39,2 persen.
Seiring dengan peningkatan biaya servis sebagai dampak biaya utilitas, tarif sewa pada beberapa proyek juga meningkat. Harga sewa rata-rata apartemen khusus sewa di daerah sekunder mencapai 10,2 dollar AS per meter persegi per bulan, meningkat 4,1 persen dari kuartal sebelumnya.
Harga sewa di kondominium yang disewakan juga meningkat hampir 7 persen dalam dollar AS, terpatok pada angka 10,2 dollar AS per meter persegi per bulan. Sementara harga sewa di daerah sekunder naik tipis sebesar 1,3 persen, mencapai 6,94 dollar AS per meter persegi per bulan.
Harga sewa kotor yang relatif stabil terjadi pada apartemen khusus sewa di daerah primer dan apartemen servis. Sebagian besar apartemen sewa pada klasifikasi ini mempertahankan harga agar tetap kompetitif di pasar.
Berkaitan dengan prospek pasar apartemen sewa pada kuartal mendatang, Procon memandang ketidakpastian kondisi pascaperang Irak dan penanggulangan SARS akan memberi tekanan negatif. Kondisi ini terjadi karena pada kenyataannya, sejumlah keputusan investasi dan perjalanan bisnis jangka pendek ditunda. Padahal, pasar apartemen sewa sangat bergantung pada keberadaan ekspatriat.
Di samping itu, tarif sewa diperkirakan terus tertekan. Penyesuaian biaya servis berkaitan dengan naiknya biaya operasi dan utilitas juga menjadi alasan utama kenaikan harga sewa kotor rata-rata.
Pertumbuhan pasar apartemen sewa memang melamban diempas isu global. Namun, situasi berbeda tampak pada pasar kondominium yang ditargetkan untuk pasar domestik.
ISU global tidak berdampak signifikan pada pasar kondominium. Selama kuartal pertama tahun 2003, 179 unit apartemen masuk ke pasar kondominium. Pasokan baru ini berasal dari konversi 87 unit apartemen sewa di Apartemen Setiabudi yang ditawarkan untuk dijual pada Maret 2003 dan selesainya Apartemen Pantai Mutiara Menara 2 sebanyak 92 unit.
Pada subpasar rumah bandar strata, penambahan pasokan berasal dari tujuh unit rumah bandar di Villa Kemang Hijau yang dikonversi dari rumah bandar khusus sewa menjadi rumah bandar untuk jual. Total pasokan kumulatif berjumlah 26.735 unit, terdiri dari 25.842 unit kondominium strata dan 893 rumah bandar strata.
Aktivitas penjualan pada proyek yang sudah ada di pasar primer, khususnya di daerah sekunder, cukup aktif selama kuartal pertama 2003. Tingkat penyerapan mayoritas berasal dari proyek yang baru memasuki pasar, yakni Apartemen Pantai Mutiara Menara 2. Apartemen ini mengontribusikan hampir 50 persen dari total penyerapan selama kuartal pertama itu.
Beberapa proyek pre-sales membukukan transaksi yang sangat aktif selama periode ini. Lebih dari 90 persen total unit yang ditawarkan Mutiara Mediterania Townhouses telah terserap pasar. Sementara itu, seluruh rumah bandar di Pakubuwono Residences, sejumlah 499 unit, telah habis terjual sampai Maret 2003.
Sebuah apartemen baru yang juga ditawarkan pada kuartal ini, Daksa Residence, juga mengalami transaksi sangat aktif. Sebanyak 75 persen dari 32 unit apartemen yang berada di daerah primer, dekat CBD, ini telah terjual.
Penambahan penyerapan pasar kondominium pada kuartal pertama 2003, sejumlah 184 unit, terhitung sangat signifikan dibandingkan penyerapan pada kuartal pertama tahun 2002 yang hanya mencapai 81 unit. Namun, penyerapan kuartal pertama 2003 ini berkurang 50 persen dibandingkan penyerapan pada kuartal terakhir 2002 yang mencapai 372 unit.
Tingkat penjualan pada proyek eksisting berada pada posisi 79,4 persen, hanya meningkat sedikit dibandingkan penjualan pada kuartal terakhir 2002. Hingga Maret 2003, sejumlah 5.514 unit atau sekitar 20,6 persen dari keseluruhan pasokan existing belum terjual. Penjualan apartemen strata pre-sales berada pada angka 68,1 persen, sedangkan penjualan rumah bandar strata mencapai 51 persen.
Tingkat okupansi proyek apartemen strata-title existing mencapai 47,5 persen dengan jumlah unit terhuni sebanyak 12.276 unit. Tingkat penyerapan yang tinggi diperoleh proyek-proyek yang menawarkan lokasi dan kualitas yang baik serta harga bersaing.
Harga jual rata-rata untuk keseluruhan pasar mencapai Rp 11,4 juta atau 1,276 dollar AS per meter persegi. Harga jual ini meningkat sebesar 3,1 persen dalam rupiah atau 3,5 persen dalam dollar AS dibandingkan harga rata-rata 2002.
Procon memperhitungkan, prospek permintaan kondominium tidak lepas dari sensitivitas harga. Harga jual rata-rata diperkirakan meningkat secara gradual, tetapi dengan tingkat kenaikan yang rendah. Peningkatan harga pada beberapa proyek berkualitas bagus diyakini tidak akan berpengaruh banyak terhadap rata-rata penjualan.
Chief Executive Officer Procon David Cheadle meyakini, hempasan isu yang melemahkan ekonomi global dan memukul pasar properti Indonesia justru berpotensi untuk mendorong kreativitas dan profesionalitas pelaku bisnis ini pada masa mendatang.
"Untuk melalui krisis ini, ke depan, kita akan melihat desain produk yang lebih baik, tingkat kualitas lebih tinggi, penempatan lokasi yang baik, dengan penetapan harga yang lebih realistis,"
Dengan kata lain, pertumbuhan pasar properti tidak dapat bergantung pada pemulihan stimulus bisnis dari investasi semata. Pebisnis properti juga harus memacu diri menyajikan produk yang lebih berkualitas, lebih memikat hati.
(Ahmad Arif Maulana – AKA Consultant)