Harga Tanah CBD Jakarta

CBD

Waspadai Over Value di Mega Kuningan
Memperhatikan perbandingan nilai tanah di antara wilayah-wilayah di CBD, ternyata kawasan Mega Kuningan mempunyai harga tanah yang cukup tinggi sebagai ‘pendatang baru’.Kawasan Mega Kuningan memang datang ibaratkan kuda hitam yang langsung melesatkan nilai tanah ke level Rp. 15 juta/m2, bahkan harga tertinggi dapat mencapai Rp. 20 juta/m2 yang dihasilkan dari pembelian lot lahan oleh Multivision. Peningkatan nilai tanah mencapai rata-rata 17,5% p.a dari tahun 2001 sampai 2005.

peningkatan nilai tanah di Jalan Sudirman yang mencapai 16,4% p.a.
Hal ini disetujui oleh Luke Muljono, seorang profesional properti yang sempat menangani tanah-tanah di Mega Kuningan. Ia menyebutkan bahwa sebenarnya tanah-tanah di Mega Kuningan telah terjual sehingga para pemilik menetapkan harga setinggi-tingginya sebatas masih ada yang mau membelinya. Dibandingkan dengan nilai tanah di wilayah lain di CBD, kawasan Mega Kuningan memang memiliki nilai tanah yang relatif tinggi, bahkan dibandingkan dengan Sudirman.

Wilayah Rasuna Said dan Gatot Subroto yang mencapai nilai tanah rata-rata masing-masing Rp. 6,9 jut/m2 dan Rp. 8,25 juta/m2 agaknya ketinggalan dengan peningkatan nilai tanah di Mega Kuningan. Menanggapi hal tersebut, Panangian Simanungkalit, pengamat properti, memberikan gambaran bahwa yang terjadi di sepanjang Jalan Rasuna Said dan Gatot Subroto relatif berbeda dengan yang terjadi di kawasan Mega Kuningan. “ Kawasan ini merupakan titik pusat pertumbuhan yang relatif berbeda dengan pertumbuhan di Jalan Rasuna Said yang lebih mangarah pada pertumbuhan street level “

Pusat Strategis Intelijen Properti mengkhawatirkan nilai tanah yang terlalu tinggi di kawasan ini sehingga kemungkinan akan terjadi penurunan daya saing kawasan terhadap kawasan lain di CBD.Meskipun relatif sependapat dengan Ali Tranghanda, namun Panangian lebih melihat bahwa kawasan Mega Kuningan lebih dahulu memposisikan diri dibandingkan dengan kawasan lain seperti Sudirman CBD. “ Di sini (Mega Kuningan dan sekitarnya-red) telah
ada mall, kantor, dan apartemen, lebih cepat dari yang terjadi di SCBD “.

Disinyalir lebih jauh tingginya nilai tanah di kawasan Mega Kuningan, ternyata mengandung ‘success fee’ yang sangat tinggi, dapat mencapai 10% - 15% per m2 nya dalam pembelian tanah-tanah di kawasan ini, yang dilakukan oleh beberapa perantara tertentu sehingga pengembang akan mempunyai nilai perolehan tanah yang lebih tinggi dibandingkan dengan harga pasaran. Hal ini juga akan membuat pengembang akan menetapkan harga tinggi bila akan menjual tanahnya. Indikasi ke arah over value seharusnya mulai terasa ketika nanti para pemilik atau pengembang mau mengembangkan properti di Mega Kuningan, karena penetapan harga pokok penjualan nantinya akan lebih tinggi karena faktor nilai tanah tersebut.

Selain itu perlu diperhatikan faktor kapasitas jalan yang bila tidak ada perbaikan, maka pada saatnya nanti akan menimbulkan kemacetan yang parah di Jalan Satrio sebagai salah satu akses ke Mega Kuningan, sehingga secara negatif akan mempengaruhi peningkatan nilai tanah.

Meskipun demikian diperkirakan harga tanah di Mega Kuningan dalam dua tahun mendatang masih terus membayangi wilayah-wilayah CBD lainnya, sambil menunggu terbatasnya tanah-tanah disana.