Cost Approach In Property Valuation

Cost Approach Valuation Methods

The Cost Approach is based on the following economic principles:

Substitution – Affirms that a prudent buyer would pay no more for an intellectual property than the cost to construct or developed an asset of equal desirability and utility.

Supply and Demand – Shifts in supply and demand cause cost to increase and decrease and cause changes in the need for supply of different types of intellectual properties.

Externalities – Gains or losses from external factors may accrue to intellectual properties. External conditions may cause a newly constructed intellectual property to be worth more or less than its original cost.

Functional Obsolescence – The reduction in the value of an intellectual property due to its inability the perform the function or yield the utility for which is was originally designed.

Technological obsolescence – A decrease in the value of an intellectual property due to improvement in technology that make an intellectual property less than and ideal replacement for itself. Technological obsolescence occur when, due to improvements in design and engineering technology, a new replacement intellectual property is judged more productive than the intellectual property being appraised. Technological obsolescence of often considered a specific form of functional obsolescence.

Economic Obsolescence – A specific form of external obsolescence, economic obsolescence reflected in a reduction in the value of the subject intellectual property due to conditions external to and not controlled by the current use or condition of the intellectual property. The impact of economic obsolescence is usually beyond the control of the intellectual property owner and is, thus, generally considered incurable.

There are several related valuations methods within the cost approach. Each uses a similar definition of the type of cost that is relevant to the valuation analysis. The most common types of cost or definitions of cost, include reproduction cost and replacement cost.

There are subtle but important differences in the definitions of this type of cost. Reproductions cost contemplates the constructions of an exact replica of the subject intellectual property. Replacement costs contemplate the cost to recreate the functionality or utility of the subject intellectual property, but in a form or appearance that may by quite different from the actual intellectual property subject to appraisal.

The valuer must also consider the concepts of functionality and utility. Functionality is an engineering concept that means the ability of the subject intellectual property to perform the task for which it was designed. Utility is an economic concept that has to do whit the ability of the subject intellectual property to provide an equivalent amount of satisfaction. Although the replacement intellectual property perform the same task as the subject intellectual property, the replacement asset is often better in some way than the subject asset. If so, the replacement property may yield more satisfaction than the subject property. The valuer must be careful to adjust for this factor in his estimate of obsolescence.

The cost approach also encompasses several other definitions of cost. First is a measure of cost avoidance, whit quantifies either historical or prospective costs that are not incurrent by the intellectual property owner to due ownership of the subject intellectual property. Next is a trending historical cost where actual historical asset development costs are identified and quantified and than “trended” to the valuation data by an appropriate inflation – based index factor.

All cost approach method include a comprehensive and all – inclusive definition of cost. It is important to recognize that the cost (whether replacement cost or reproduction cost) includes not only hard cost (e.g. material) and soft costs (e.g. engineering, design, labor, and overhead), but also the intellectual property developer’s profit on both the hard and soft cost investment and sometimes an entrepreneurial incentive to economically motivate the intellectual property development process.

The replacement cost of an intellectual property is the total cost to create, at current prices, an asset having equal utility to the intellectual property subject to appraisal. However, the replacement intellectual property would be created whit modern methods and developed according to current standards, state – of – the – art design and layout, and the highest possible quality. Accordingly, the replacement intellectual property may have greater utility and the subject property.

In contrast, reproduction cost is the total cost, at current price, to develop and exact duplicate or replica of the subject intellectual property. This duplicate asset would be using the same materials, standards, design, layout, and quality used to create the original intellectual property.

A replacement cost typically establishes the maximum amount that a prudent investor would pay for an intellectual property. To the extent that an intellectual property is less useful than an ideal replacement asset. The value of the subject intellectual property must be adjusted accordingly.

The replacement cost for the subject intellectual property should be adjusted for losses in economic value due to:
Functional obsolescence
Technological obsolescence (often considered a specific form a functional obsolescence). And
Economic obsolescence (often considered a specific form a external obsolescence)

In estimating the amounts, if any, of functional obsolescence, technological, obsolescence and economic obsolescence related t the subject intellectual property, the consideration of: (1) the subject property’s actual age and, (2) its expected remaining useful life are essential to the proper application of the cost approach.

Under the cost approach, a common formula for quantifying an intellectual property’s replacement cost is:

RCN’ = RCN – Curable Function & Technological Obsolescence

Notes:
RCN’ = Replacement Cost New
RCN = Reproduction Cost New

An intellectual property’s deficiencies are considered incurable when the current cost of enhancing or modifying the asset (in term of materials, labor and time), exceed the expected future economic benefits of improving it.

Property Valuation Method

Market Approach Valuation Methods

The Intellectual Property Valuation process usually involves an attempt to apply the market (sometime called sales comparison) approach. This is because the market – that is, the economic environment where arm’s length transactions occur between unrelated parties – is usually the best indicator of the value of an intellectual property.
The valuer will analyze the market for both sales and license transaction.

The process used to apply the market approach to the appraisal of intellectual properties may be summarized as follows:

▪ Research the appropriate market for information on sales transactions, listings, and the offers to purchase or license comparable intellectual properties. Comparability is judged in relation to factors such as intellectual properties type, intellectual property use, industry in which the intellectual functions and the date of the sale and/or license.

▪ Verity the information by confirming that the market data obtained is factually accurate and that the sales or license transaction reflect arm’s length market consideration. The verification procedure may also elicit additional information about the current market conditions of the sales and/or license of the subject intellectual property.

▪ Select relevant units of comparison (e.g. income multipliers or dollar per unit) and develop a comparative valuation pricing analysis for each units of comparison.

▪ Compare guideline intellectual property sales and/or license transaction whit the subject intellectual property, using the elements of comparison, and adjust the price of the each guideline transaction appropriately to the subject property. If such an adjustment is not possible, eliminate the transaction as a guideline.

▪ Reconcile the various value indications into a single value indication or range of value.

There are ten basic elements of comparison generally considered in selecting and analyzing guideline intellectual property sales and/or license transactions. These element are summarized below whit a more details checklist provided in exhibit II:

The specific legal rights of intellectual property ownership conveyed in the guideline transactions;
The existence of any special financing terms or other arrangement;
Whether the element of arm’s length sale and/or license conditions existed;
The economic conditions that existed in the appropriate secondary market at the time of the sale and/or license transaction;
The industry in which the guideline in intellectual property was or will be used
the physical characteristic of the guideline properties, compared whit the subject intellectual property;
The functional characteristic of the guideline properties, compared whit the subject intellectual property;
The technological characteristics of the guideline properties, compared whit the subject intellectual property;
The economic characteristic of the guideline properties, compared whit the subject intellectual property;
The inclusion of other nonintellectual properties in the guideline; this may include the sale of a bundle or the portfolio of assets, whit could include tangible personal property and/or real estate, as well as intellectual properties.

The last phase of the market approach valuation analysis is the reconciliation. In this step, two or more value indications that have been derived from the guideline sales and/or license market data must be synthesized into an overall value estimate. In the reconciliation, the valuer summarizes and review the empirical data, the valuation analysis, and the result of each of the value indications. These value indications are the resolved into a range of value of a single value indications. The valuer consider the strength and weakness of each guideline value indication derived and examines the reliability and appropriateness of the market data compiled an of a analytical techniques applied.

Intellectual Property Valuation

Intellectual Property

Knowledge underlies the creation of value. Successfully utilizing that knowledge contributes to
the progress of society. Knowledge in business is manifested as intellectual capital, which includes human capital, structural capital, intellectual assets and intellectual property. Human capital is a collection of experience, skill and education of a company.

Structural capital, which includes intangible assets such as process documentation and theorganizational structure itself, is the supportive infrastructure provided to human capital, whichencourages human capital to create and leverage its knowledge. Intellectual assets are thecodified physical descriptions of specific knowledge that can be owned and readily traded. Intellectual assets receiving legal protection become intellectual property.

There are five formsof intellectual property: patents, copyrights, trademarks, trade secrets, and know-how.Companies often fail to capitalize on the opportunities offered by their intellectual propertiesbecause they have never identified all the intellectual properties they own. We have identifiedover 90 types of intellectual properties and intangible assets that a company may own. Anillustrative list has been included as Exhibit I, in order to assist companies to begin the process ofidentifying all of their intellectual properties.

Challenges in Valuing Intellectual Property One of the major difficulties in valuing intellectual property or negotiating licensing agreementsis determining the market royalty rates that should be used. Most consultants traditionallydevelop royalty rates based on three traditional sources: first, from the client, if the client has itsown negotiated licensing agreements; second, from surveys performed by various professionals, generally in cooperation with trade associations; and third, from judicial opinions (court cases) which vary greatly depending on individual fact patterns. The valuer should augment thesetraditional tools through a search of public documents for licensing agreements. The authorshave identified over 1,800 transactions listed in public documents that will allow the reader todocument royalty rates and terms actually used by companies. This direct market evidence is themost compelling evidence available. When analyzing an intellectual property to select an appropriate royalty rate for licensing, manyfactors must be considered. Exhibit II entitled, Checklist of Factors to be Considered inEstablishing Royalty Rates has been included to provide a basic guideline of factors to beconsidered.

Managing the Millennium Intellectual capital is the value generator of the future. To sustain growth, companies in thefuture will have to:. Identify the intellectual capital available to them;. Measure the value of the intellectual capital components;. Structure the means of delivery and potential leverage with otherpotential intellectual capital within the company;. Manage the cash flow and the distribution channels of theintellectual capital;. Protect the intellectual capital by converting it to intellectualproperty;. Manage the intellectual property registrations on a world widebasis;. License intellectual property to and from third parties; and. Assure compliance with all agreements.

Distinction Between Intellectual Property and Intangible Assets Intellectual property is a subset of intangible assets. Intellectual properties, specifically patents,copyrights, trademarks and identifiable know-how, satisfy the definitional requirements ofintangible assets. As will be seen later, valuation methodologies applicable to intangible assetsalso apply to intellectual property. Intangible assets are long - lived assets used in the production of goods and services that, unlikefixed or tangible assets, lack physical properties. Intangible assets represent certain long- livedlegal rights or competitive advantages developed or acquired by a business enterprise. Intangibleassets differ considerably in their characteristics and useful lives and are classified in theFinancial Accounting Standards Board as follows: Identifiability - Patents, copyrights, franchises, trademarks, and other similarintangible assets that can be specifically identified with reasonably descriptivenames.Manner of Acquisition - Intangible assets that may be purchased or developedinternally. Determinate or Indeterminate Life - Many intangible assets that have adeterminate life established by law or by contract or economic behavior.Transferability - The right to a patent, copyright or franchise that can beidentified separately and bought or sold.For valuation purposes, the intangible assets must be readily identifiable and capable of beingseparated from the other assets employed in the business. An intangible asset can be defined byreferring to practical considerations such as whether it is supported by a contract, or by referringto whether it can be economically measured objectively with a determinate life. Intangible assetsthat exist but cannot be specifically identified are included in goodwill.

Attributes of Identifiable Intangible Assets For an identifiable intangible asset to exist from a valuation or economic perspective, it shouldpossess certain attributes. Some of the more common attributes include the following:

• It should be subject to specific identification and a recognizable description.

• It should be subject to the right of private ownership.

ere should be some tangible evidence or manifestation of the existence of theintangible asset (e.g., a contract, a license, a registration document, a computerdiskette, a set of procedural documentation, a listing of customers, recorded on aset of financial statements, etc.)

• It should have been created or have come into existence at an identifiable time (ortime period) or as the result of an identifiable event.

• It should be subject to being destroyed or to a termination of existence at anidentifiable time (or time period) or as the result of an identifiable event.In other words, there should be a specific bundle of rights (legal and otherwise) associated withthe existence of any intangible asset.For an identifiable intangible asset to have a quantifiable value from an economic analysis orappraisal perspective, it should possess certain additional attributes. Some of the more commonadditional attributes include the following:

• The intangible asset should generate some measurable amount of economicbenefit to its owner; this economic benefit could be in the form of an incomeincrement or of a cost savings; this economic benefit is sometimes measured bycomparison to the amount of income otherwise available to the intangible assetowner (e.g., the business) if the subject intangible asset did not exist.

• This economic benefit may be measured in a number of ways, such as net income,net operating income or net cash flow.

• The intangible asset should be able to enhance the value of the other assets withwhich it is associated; the other assets may encompass all other assets of thebusiness, including: tangible personal property, tangible real estate, or otherintangible assets.Some of the more common categories of intangible assets most commonly valued are as follows (see Exhibit 1 for a more detailed list):

• Patents - product or process;

• Brands - consumer goods. brands, trademarks, corporate names;

• Publishing Rights - magazines, books, mastheads, film and music rights;

• Intellectual Property

Unidentifiable Intangible AssetsEconomic phenomena that do not meet these specific attribute tests typically do not qualify asidentifiable intangible assets. Some economic phenomena are merely descriptive in nature. They may describe conditions that contribute to the existence of - and value of - identifiableintangible assets. But these phenomena do not possess the requisite elements to distinguishthemselves as intangible assets. For a typical business, descriptive economic phenomena that do not qualify as identifiableintangible assets may include:

• High market share

• High profitability

• General positive reputation

• Monopoly position

• Market potential and

• Other economic phenomena.

However, while these descriptive conditions do not qualify as identifiable intangible assetsthemselves, they may indicate the existence of identifiable intangible assets that do havesubstantial economic value. They are most often referred to collectively as goodwill..

Business Valuation

SMALL BUSINESS VALUATION METHODS

BOOK VALUE : Is simply the small business valuation based upon the accounting books of the business. Assets less liabilities equals the owners equity, which is the "Book Value" of the business. The problem with book value small business valuation methods is that the accounting records may not accurately reflect the true value of the assets in the small business valuation.
ADJUSTED BOOK VALUE VALUATION METHODS: Your MBA performs two types of adjusted book value small business valuation: Tangible Book Value and Economic Book Value (also known as book value at market).

Tangible Book Value small business valuation is different than book value in that it deducts from asset value intangible assets, which are assets that are not hard (e.g., goodwill, patents, capitalized start-up expenses and deferred financing costs).
Economic Book Value small business valuation allows for a value analysis that adjusts the assets to their market value. This small business valuation allows valuation of goodwill, real estate, inventories and other assets at their market value.

INCOME CAPITALIZATION VALUATION METHODS: First you must determine the capitalization rate - a rate of return required to take on the risk of operating the business (the riskier the business, the higher the required return). Earnings are then divided by that capitalization rate. The earnings figure to be capitalized should be one that reflects the true nature of the business, such as the last three years average, current year or projected year. When determining a capitalization rate you should compare with rates available to similarly risky investments.

DISCOUNTED EARNINGS: This determines the value of a small business based upon the present value of projected future earnings, discounted by the required rate of return (capitalization rate). Usually, the question is how well earnings are projected.
DISCOUNTED CASH FLOW VALUATION METHODS: Are the small business valuation methods best used to conduct a business valuation on an entity established for the purpose of fulfilling a specific project, in certain startup and other companies where cash flow is more important than net income, and when a certain time frame is set where an investor wishes to see his investment returned over a specific period of time. In discounted cash flow, the present value of liabilities is subtracted from the combined present value of cash flow and tangible assets, which determines the value of the business.

PRICE EARNINGS MULTIPLE: The price-earnings ratio (P/E) is simply the price of a company's share of common stock in the public market divided by its earnings per share. Multiply this multiple by the net income and you will have a value for the business. If the business has no income, there is no business valuation. If the common stock in not publicly traded, business valuation of the stock is purely subjective. This may not be the best choice of business valuation methods, but can provide a benchmark business valuation.
DIVIDEND CAPITALIZATION: Since most closely held companies do not pay dividends, when using dividend capitalization valuators must first determine dividend paying capacity of a business. Dividend paying capacity based on average net income and on average cash flow are used. To determine dividend paying capacity, near term capital needs, expansion plans, debt repayment, operation cushion, contractual requirements, past dividend paying history of a business and dividends of a comparable company should be investigated. After analyzing these factors, percent of average net income and of average cash flow that can be used for the payment of dividends can be estimated. What also must be determined is the dividend yield, which can best be determined by analyzing comparable companies. As with the price earnings ratio method, this usually produces a subjective result.

SALES MULTIPLE SMALL BUSINESS VALUATION METHODS: Sales and profit multiples are the most widely used business valuation methods benchmark used in valuing a business. The information needed are annual sales and an industry multiplier, which is usually a range of .25 to 1 or higher. The industry multiplier can be found in various financial publications, as well as analyzing sales of comparable businesses. This method is easy to understand and use. The sales multiple is often used as the business valuation benchmark.

PROFIT MULTIPLE SMALL BUSINESS VALUATION: Profit and sales multiples are the most widely used small business valuation benchmarks used in valuing a business. The information needed are pretax profits and a market multiplier, which may be 1, 2, 3, or 4 and usually a ceiling of 5. The market multiplier can be found in various financial publications, as well as analyzing the sale of comparable businesses. These small business valuation methods are easy to understand and use. The profit multiple is often used as the small business valuation ceiling benchmark.

LIQUIDATION VALUE: This type of small business valuation is similar to an adjusted book value analysis. Liquidation value is different than a book valuation in that it uses the value of the assets at liquidation, which is often less than market and sometimes book. Liabilities are deducted from the liquidation value of the assets to determine the liquidation value of the small business. Liquidation value can be used to determine the bare bottom benchmark value of a business, since this should be the funds the business may bring upon small business valuation.
REPLACEMENT VALUE: This type of small business valuation is similar to an adjusted book value analysis. Replacement value is different than liquidation value in that is uses the value of the replacement value of assets, which is usually higher than a book valuation. Liabilities are deducted from the replacement value of the assets to determine the replacement value of the small business.

TRUE VALUE SMALL BUSINESS VALUATION: Is the amount that a buyer is finally willing to pay. This is the "real world" in small business valuation methods.

ENGINEER: Dijual : Rumah Tinggal, di Kebayoran Baru

ENGINEER: Dijual : Rumah Tinggal, di Kebayoran Baru

Dijual : Rumah Tinggal, di Kebayoran Baru

Di Jual Rumah Tinggal

Lokasi : Brawijaya, Kebayoran Baru - Jakarta Selatan

Lt 600 m2, Lb 400 m2, SHM, 5 Km Tidur, garasi 2 Mobil, 2.5 Lantai

Rp 13.000.000.000 (Nego)

Hub. Arif 0815-99 4363

Metode ARIMA (Box Jenkins) Dalam Estimasi Peramalan Properti

BOX JENKINS METHODE

Harga Tanah Permata Hijau

Permata Hijau

Stimulus Peningkatan Harga Tanah

Kedekatan dengan CBD dan Senayan menjadikan wilayah Permata Hijau berpotensi untuk naik lebih tinggi lagi sebagai kawasan prestisius.

Perkembangan Puri Indah sebagai pusat pertumbuhan lingkungan dan sebagai titik sentra primer Jakarta Barat telah menunjukkan perkembangan yang pesat. Fasilitas-fasilitas komersial pendukung semakin lengkap di wilayah dan berhasil mengusung harga tanah ke nilai yang cukup signifikan. Di Blok K Puri Indah, harga tanah mencapai Rp. 6 jutaan. Peningkatan harga ini mengatrol harga tanah di sekitarnya, antara lain Permata Buana antara Rp. 4,5 juta sampai Rp. 5,5 jutaan per m2 dan Puri Media Kembangan senilai Rp. 4 juta sampai Rp. 4,5 jutaan per m2. Selain itu harga tanah wilayah Kebon Jeruk dan Kedoya yang
sempat mengalami stagnasi akibat kerusuhan Mei 1998 kembali terangkat dengan peningkatan nilai tanah di sekitarnya termasuk Puri Indah dan Permata Hijau, meskipun tidak setinggi tetangganya. Meskipun saat ini wilayah Kebon Jeruk didominasi oleh ruko dan rukan, namun demikian sektor hunian pun akan berpotensi untuk ikut meningkat, termasuk pergeseran ke arah wilayah Permata Hijau.

Di sisi lain, dilihat dari arah perkembangan wilayah Jakarta Selatan dengan perumahan Pondok Indah yang relatif mempunyai nilai tanah yang lebih tinggi dibandingkan dengan Puri Indah. “ Nilai tanah tertinggi mencapai Rp. 8,5 jutaan terdapat di Jalan Metro Alam dan Metro Kencana “, jelas Ali Hanafia, member broker Century 21 Pertiwi. Sedangkan untuk Jalan Bulevarnya sendiri hanya berkisar Rp. 6,5 jutaan sampai 7 jutaan saja “, sambung Ali. Hal ini disebabkan bahwa jalan bulevar Pondok Indah relatif bukan komersial sehingga sebagai hunian terdapat faktor kebisingan yang mengganggu nilai rumah.Di wilayah CBD mendekati Senayan harga tanah mencapai Rp. 12 juta sampai Rp. 15 jutaan terbilang sudah tinggi.

Secara alamiah pergeseran akan terjadi ke wilayah-wilayah yang masih menyisakan nilai tanah yang relatif lebih rendah dari ketiga lokasi di atas. Posisi wilayah Permata Hijau sangat strategis dilihat dari kondisi ini dan berpotensi untuk menjadi ‘limpahan’ pemekaran wilayah CBD dan Senayan. Wilayah Senayan masih menyisakan potensi peningkatan harga tanah dengan rencana jalur monorail yang melewati kawasan tersebut.

Harga tanah di wilayah Kebon Jeruk-Permata Hijau masih cukup atraktif sebagai motif investasi dibandingkan harga tanah di wilayah-wilayah pertumbuhan di sekitarnya yang telah lebih dahulu berkembang. Wilayah Permata Hijau sendiri harga tanah rata-rata mencapai Rp. 6,5 juta sampai Rp. 7 jutaan di jalan utama, meskipun di daerah-daerah yang terletak bukan di jalan utama masih ada yang dijual dengan harga Rp. 3,5 jutaan. Untuk wilayah Permata Hijau ini, Ali Hanafia menyebutkan bahwa wilayah ini membawa keberuntungan dibandingkan Pondok Indah. Dari sisi kepercayaan sebagian orang, wilayah ini dipercaya banyak mengandung mata air yang merupakan tanda keberuntungan dan kemakmuran.Di samping itu bila kita mencermati tata ruang DKI Jakarta yang ada, Jakarta Barat diposisikan dengan konsentrasi perdagangan dan jasa, sedangkan di wilayah Jakarta Selatan lebih didominasi oleh sektor residensial. Dengan semakin berkembangnya wilayah komersial di Jakarta Barat maka pergeseran akan terjadi di koridor antara Jakarta Barat (Jalan Panjang) dan Selatan (Jalan Letjend Soepeno-Arteri Permata Hijau).

Berdasarkan historikal data tanah di Jalan Panjang tahun 1980-an hanya berkisar Rp. 65.000-70.000 namun ketika terjadi pembukaan dan tiga kali pelebaran akses jalan ke Permata Hijau, pada tahun 2000 harga tanah sudah mencapai Rp. 1,8 jutaan yang berarti terjadi peningkatan hampir 150% per tahun.Peningkatan harga tanah sempat mencapai 20% tahun 2003-2004 ketika mulai dipasarkannya Grand ITC Permata Hijau. Ditambah dengan diluncurkannya The Bellezza. Peningkatan nilai tanah juga diperkirakan akan tinggi dengan dibukanya akses dari arteri Permata Hijau ke arah Senayan dan rencana akses fly over dari Senayan.

Harga Tanah CBD Jakarta

CBD

Waspadai Over Value di Mega Kuningan
Memperhatikan perbandingan nilai tanah di antara wilayah-wilayah di CBD, ternyata kawasan Mega Kuningan mempunyai harga tanah yang cukup tinggi sebagai ‘pendatang baru’.Kawasan Mega Kuningan memang datang ibaratkan kuda hitam yang langsung melesatkan nilai tanah ke level Rp. 15 juta/m2, bahkan harga tertinggi dapat mencapai Rp. 20 juta/m2 yang dihasilkan dari pembelian lot lahan oleh Multivision. Peningkatan nilai tanah mencapai rata-rata 17,5% p.a dari tahun 2001 sampai 2005.

peningkatan nilai tanah di Jalan Sudirman yang mencapai 16,4% p.a.
Hal ini disetujui oleh Luke Muljono, seorang profesional properti yang sempat menangani tanah-tanah di Mega Kuningan. Ia menyebutkan bahwa sebenarnya tanah-tanah di Mega Kuningan telah terjual sehingga para pemilik menetapkan harga setinggi-tingginya sebatas masih ada yang mau membelinya. Dibandingkan dengan nilai tanah di wilayah lain di CBD, kawasan Mega Kuningan memang memiliki nilai tanah yang relatif tinggi, bahkan dibandingkan dengan Sudirman.

Wilayah Rasuna Said dan Gatot Subroto yang mencapai nilai tanah rata-rata masing-masing Rp. 6,9 jut/m2 dan Rp. 8,25 juta/m2 agaknya ketinggalan dengan peningkatan nilai tanah di Mega Kuningan. Menanggapi hal tersebut, Panangian Simanungkalit, pengamat properti, memberikan gambaran bahwa yang terjadi di sepanjang Jalan Rasuna Said dan Gatot Subroto relatif berbeda dengan yang terjadi di kawasan Mega Kuningan. “ Kawasan ini merupakan titik pusat pertumbuhan yang relatif berbeda dengan pertumbuhan di Jalan Rasuna Said yang lebih mangarah pada pertumbuhan street level “

Pusat Strategis Intelijen Properti mengkhawatirkan nilai tanah yang terlalu tinggi di kawasan ini sehingga kemungkinan akan terjadi penurunan daya saing kawasan terhadap kawasan lain di CBD.Meskipun relatif sependapat dengan Ali Tranghanda, namun Panangian lebih melihat bahwa kawasan Mega Kuningan lebih dahulu memposisikan diri dibandingkan dengan kawasan lain seperti Sudirman CBD. “ Di sini (Mega Kuningan dan sekitarnya-red) telah
ada mall, kantor, dan apartemen, lebih cepat dari yang terjadi di SCBD “.

Disinyalir lebih jauh tingginya nilai tanah di kawasan Mega Kuningan, ternyata mengandung ‘success fee’ yang sangat tinggi, dapat mencapai 10% - 15% per m2 nya dalam pembelian tanah-tanah di kawasan ini, yang dilakukan oleh beberapa perantara tertentu sehingga pengembang akan mempunyai nilai perolehan tanah yang lebih tinggi dibandingkan dengan harga pasaran. Hal ini juga akan membuat pengembang akan menetapkan harga tinggi bila akan menjual tanahnya. Indikasi ke arah over value seharusnya mulai terasa ketika nanti para pemilik atau pengembang mau mengembangkan properti di Mega Kuningan, karena penetapan harga pokok penjualan nantinya akan lebih tinggi karena faktor nilai tanah tersebut.

Selain itu perlu diperhatikan faktor kapasitas jalan yang bila tidak ada perbaikan, maka pada saatnya nanti akan menimbulkan kemacetan yang parah di Jalan Satrio sebagai salah satu akses ke Mega Kuningan, sehingga secara negatif akan mempengaruhi peningkatan nilai tanah.

Meskipun demikian diperkirakan harga tanah di Mega Kuningan dalam dua tahun mendatang masih terus membayangi wilayah-wilayah CBD lainnya, sambil menunggu terbatasnya tanah-tanah disana.

Kawasan CBD Jakarta

Segitiga Emas Pasti Bangkit
Pergerakan harga tanah di Segitiga Emas Jakarta sedang loyo. Dengan infrastrukturnya yang mahakomplet, kawasan ini pasti bangkit.


Dahsatnya krisis ekonomi yang melanda Indonesia tak ubahnya sebuah bencana alam. Begitu gejolak alam itu tuntas, semuanya telah luluh lantak. Lihatlah kawasan Segitiga Emas Jakarta. Dulu, kawasan itu menjadi barometer pertumbuhan properti di Ibu Kota. Dimulai ketika booming minyak di era 1980-an, aneka jenis properti menghiasi kawasan ini: pusat perbelanjaan, apartemen, hotel, dan terutama perkantoran. Singkat kata, semua orang seolah ingin bermukim dan berkantor di sana.

Kini, kawasan yang mencakup Jalan Sudirman-M.H. Thamrin, H.R. Rasuna Said-Gatot Subroto itu tak lagi menjadi primadona. Sejak krismon, orang menghapus mimpinya untuk menjadi penghuni Segitiga Emas. Maklum, sebagai jantung bisnis, hampir semua gedung di lokasi itu mematok dolar sebagai alat bayarnya. Di saat nilai rupiah sedang loyo-loyonya, tentu para pebisnis putar haluan. Meski para pengelola gedung menancapkan dolar di bawah harga pasar, tetap saja itu tak cukup ampuh menggaet peminat.


Sejak itu, kawasan nun jauh dari pusat kota mendadak naik daun. Umpamanya, daerah Kelapa Gading, di Jakarta Utara. Pertumbuhan harga tanah di sana mencapai 25% sampai 50% per tahun. Sementara itu, harga tanah di Segitiga Emas cuma bergerak 7% sampai 15% per tahun.

Menurut Anton Sitorus, Manager Analyst & Research PT Jones Lang LaSalle, konsultan properti terkemuka, penyebab utama lambatnya pergerakan harga adalah konsentrasi Segitiga Emas sebagai lokasi perkantoran. Padahal, sejak 1999, permintaan ruang perkantoran sangat rendah.

Di sisi lain, sejak beberapa waktu lalu, sejumlah lokasi telah siap dan akan terus dipasok ruang perkantoran dengan harga lebih miring. Ambil contoh kawasan di sekitar Jalan T.B. Simatupang, Jakarta Selatan. Lokasi ini menggiurkan lantaran dekat dengan tempat tinggal para ekspatriat di Kemang atau Pondok Indah. Di luar soal itu, kawasan ini juga kian menarik dengan akses tol sehingga gampang dicapai dari seluruh penjuru Jabotabek.

TUNGGU SETELAH PEMILU!
Untuk jangka pendek, Anton memprediksi, tren lambatnya pergerakan harga tanah di Segitiga Emas akan diperkuat dengan momentum Pemilu 2004 dan pergantian pemerintahan. Tapi, bila kondisi ekonomi pascapemilu membaik, pertumbuhan harga tanah akan mulus lagi di kisaran 10% sampai 15% per tahun.

Ada faktor lain yang membikin harga tanah di Segitiga Emas nyaris mustahil turun. Bagaimanapun Segitiga Emas merupakan lokasi paling strategis untuk berbisnis di Jakarta. Selain itu, jangan sekali-sekali mempertanyakan infrastruktur kawasan ini: komplet bin lengkap.

Harga tanah di sini juga bakal terus naik lantaran stok lahan Segitiga Emas juga kian sedikit. Sekarang hanya tersisa tanah, misalnya di dekat perempatan Mampang Prapatan-Kuningan, di kawasan Niaga Terpadu Sudirman dan Mega Kuningan, di Gedung Summitmas, dan sejumlah kaveling kosong di Jalan M.H. Thamrin.

Menurut data Jones Lang, sekitar 20% lahan kosong di daerah Segitiga Emas itu dikuasai Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) sebagai hasil pengalihan aset debitor bank-bank yang kini dalam perawatannya. Kami memperkirakan lahan kosong di daerah central business district (CBD) ada sekitar 50 hektare. Tapi, ini perkiraan kasar,” kata Anton.

Nah, untuk sisa tanah itu, apa peruntukan yang paling prospektif? Saat ini, menurut Anton, peruntukan di subsektor ritel dan residensial terbilang paling menguntungkan ketimbang perkantoran. Pasalnya, selain minimnya permintaan, di Segitiga Emas terdapat sekitar 800 ribu meter persegi ruang perkantoran yang masih menganggur.

Namun, kata Anton, ”Semua itu juga tergantung pada masalah timing. Bila sebuah proyek dirilis pada waktu yang tepat, hasil terbaik bisa diraih investornya.”

Alternatif peruntukan lain adalah menggunakan lahan tidur untuk keperluan sementara. Sebagai contoh, pusat hiburan dan perbelanjaan. Penempuhan alternatif ini bisa kita lihat pada kasus Kafe Tenda Semanggi, Automall, dan Electronic City di Sudirman Central Business District (SCBD). Contoh lain, pembangunan Bale Air di Jalan Gatot Subroto.

Buat para pemilik tanah di Segitiga Emas, ada situasi dilematis yang mengepung. Jika berniat menjualnya sekarang, mereka diperkirakan akan relatif sulit menemukan pembeli yang bersedia membayar dengan harga yang disodorkan. Di lain pihak, bila pemilik menahan tanpa ada pemanfaatan, aset akan menjadi lahan tidur dan mereka harus mengeluarkan ongkos pemeliharaan.

Inflasi 2007

Mewaspadai Inflasi 2007

Badan Pusat Statistik (BPS) memberi sinyal untuk berhati-hati menjaga level inflasi sepanjang 2007. Pasalnya, inflasi Januari masih cukup tinggi akibat desakan harga beras. Meski demikian, BPS melihat harga beras sudah mencapai puncaknya.
Dari hasil perhitungan BPS, inflasi Januari 2007 cukup tinggi di level 1,04 persen. Inflasi ini sedikit lebih rendah dari inflasi Desember sebesar 1,21 persen. Secara year on year, inflasi Januari 2007-Januari 2006 mencapai 6,26 persen turun tipis atas inflasi tahunan 2006 sebesar 6,6 persen. Dari 45 kota yang disurvei BPS sepanjang Januari, seluruh kota mengalami inflasi. Inflasi Januari masih dipicu oleh kenaikan harga kelompok bahan makan sebesar 2,68 persen, sementara kelompok bahan lainnya di bawah satu persen.

''Inflasi Januari ini termasuk moderat. Tidak ekstrim. Ini akan beri sinyal bahwa untuk inflasi 2007 akan lebih hati-hati karena sudah ada sumbangan 1,04 persen dari target inflasi 6,5 persen di 2007,'' kata Kepala BPS, Rusman Heriawan, Kamis (1/2) siang.

Dari perhitungan BPS, setiap tahunnya inflasi Januari memang relatif tinggi. Pada 2006, karena masih ada pengaruh dari kenaikan harga BBM Oktober 2005, inflasi Januari mencapai 1,36 persen. Sementara inflasi Januari 2005 adalah 1,43 persen.
Lebih lanjut, menurut BPS, yang harus disikapi dari inflasi Januari adalah masih tingginya harga beras. Karena sepanjang Desember 2006- Januari 2007 harga beras yang ditransaksikan di pasar sudah meningkat 5,6 persen. Dari harga rata-rata per kilogram Rp 5.628 di Desember, menjadi Rp 5.942 per kilogram di Januari.

Meski demikian, BPS melihat harga beras saat ini sudah mencapai puncaknya dan akan segera turun. ''Ada sinyal yang berpotensi ke penurunan harga atau tidak melaju lagi karena sudah sangat tinggi.

Penurunan itu bakal dipicu oleh masuknya beras impor dan telah dimulainya panen raya. ''Walaupun ada pergeseran musim tanam dari panen raya ke Maret, tapi di Februari itu sebagian kecil daerah sudah panen. Ini secara bertahap perkuat stok nasional. Nanti maret akan ada panen lebih besar,'' tandas Rusman.
Namun demikian, di pasar uang Jakarta, kemarin, nilai tukar rupiah terhadap dolar AS tidak terpengaruh atas tingginya inflasi Januari. Rupiah ditutup menguat 15 poin menjadi 9.080 per dolar AS dari 9.095, setelah sejumlah mata uang regional mengalami penguatan atas mata uang Negeri Paman Sam itu.

Ekonom senior Bank BNI, Ryan Kiryanto, mengatakan tingginya inflasi Januari berpeluang besar membuat BI mengetatkan kebijakan BI Rate-nya. ''Kalau inflasi awal tahun ini bisa membuat BI Rate Februari tidak turun dan tetap di 9,5 persen, apalagi The Fed Rate tetap di level 5,25 persen.

Ke depan, ia melihat peluang inflasi untuk tinggi tetap ada. Terlebih bila pemerintah tidak dapat mengamankan persediaan dan permintaan sembako di sejumlah daerah. Efek dari sisi supply and demand ini akan sangat besar ke inflasi dan akhirnya ke BI Rate.

Ryan menegaskan agar jangan kaget kalau BI Rate tidak turun tapi malah naik. Memang, inflasi Januari ini membuat khawatir dan menjadi semacam pemanasan yang jika tidak dikendalikan, inflasi bisa jebol juga.
(Ahmad Arif Maulana - AKA Consultant)

Pasar Properti

Pasar Properti

PASAR properti Indonesia harus bertahan dengan dorongan bisnis domestik. Tambahan pasokan tercatat pada hampir sebagian besar sektor properti. Padahal, berbagai Isu global berkali-kali mengempas bisnis ini. Tak terelakkan, Perang Irak dan wabah Severe Acute Respiratory Syndrom (SARS) pun berdampak negatif pada pasar properti.
HASIL riset PT Procon Indah, lembaga penelitian, konsultan, dan analis properti menunjukkan, aktivitas sewa pada sektor apartemen sewa menurun sejak Amerika Serikat menyerang Irak dan isu SARS merebak. Sektor perkantoran dan industri juga mencatat tingkat penyerapan yang lebih rendah. Akan tetapi, transaksi pre-sales pada sektor kondominium tetap aktif.
Pada dua bulan pertama tahun 2003, aktivitas penyewaan apartemen cukup aktif, khususnya pada apartemen strata-title yang disewakan. Tingkat penyerapan Apartemen Puri Raya, Cassablanca, Four Seasons, dan Menara Sudirman misalnya, berada pada tingkat di atas 10 unit.
Apartemen servis juga menunjukkan tingkat penyerapan positif. Jumlah unit tersewa di Griya Hasunohana di Cilandak dan Mandarin Oriental Residences juga mencapai lebih dari 10 unit. Pada apartemen khusus sewa, Kondominium Palma Citra dan Apartemen Golf Pondok Indah Menara 2 masing-masing mencatat penambahan unit tersewa sebanyak 20 dan 15 unit.
Ekspansi bisnis baru pada permulaan tahun dari perusahaan manufaktur dan perminyakan berdampak positif terhadap pasar apartemen sewa. Kedutaan besar juga menjadi generator permintaan. Staf diplomatik ini terutama menghuni apartemen sewa di kawasan pusat bisnis (CBD).
Sejalan dengan pasar yang cukup aktif, tingkat hunian apartemen sewa juga meningkat 1,25 persen dibandingkan periode yang sama tahun 2002, yakni meningkat dari 63,55 persen menjadi 64,8 persen. Penyerapan apartemen sewa pada kuartal pertama 2003 mencapai 176 unit. Artinya, terjadi pula peningkatan yang signifikan karena penyerapan pada kuartal keempat tahun 2002 hanya mencapai 30 unit.
Bersamaan dengan pecahnya Perang Irak pada pertengahan Maret 2003, aktivitas penyewaan pada sektor ini menurun. Kondisi ini diperburuk dengan endemi SARS yang terutama melanda Asia dan menyebabkan mobilitas pebisnis di kawasan ini terbatasi. Procon mencatat, penambahan unit tersewa paling sedikit terjadi pada bulan Maret 2003.
Meskipun melamban karena isu global tersebut, total permintaan apartemen sewa hingga Maret 2003 tercatat sebanyak 9.622 unit. Jumlah permintaan ini meningkat 23 persen dibandingkan kondisi sebelum masa krisis Juni 1997 sejumlah 7.812 unit.
Sementara itu, tingkat kekosongan pada pasar apartemen sewa sebesar 35,2 persen. Kekosongan pada kuartal pertama 2003 ini lebih rendah dibandingkan kuartal pertama tahun 2002 yang mencapai 39,2 persen.
Seiring dengan peningkatan biaya servis sebagai dampak biaya utilitas, tarif sewa pada beberapa proyek juga meningkat. Harga sewa rata-rata apartemen khusus sewa di daerah sekunder mencapai 10,2 dollar AS per meter persegi per bulan, meningkat 4,1 persen dari kuartal sebelumnya.
Harga sewa di kondominium yang disewakan juga meningkat hampir 7 persen dalam dollar AS, terpatok pada angka 10,2 dollar AS per meter persegi per bulan. Sementara harga sewa di daerah sekunder naik tipis sebesar 1,3 persen, mencapai 6,94 dollar AS per meter persegi per bulan.
Harga sewa kotor yang relatif stabil terjadi pada apartemen khusus sewa di daerah primer dan apartemen servis. Sebagian besar apartemen sewa pada klasifikasi ini mempertahankan harga agar tetap kompetitif di pasar.
Berkaitan dengan prospek pasar apartemen sewa pada kuartal mendatang, Procon memandang ketidakpastian kondisi pascaperang Irak dan penanggulangan SARS akan memberi tekanan negatif. Kondisi ini terjadi karena pada kenyataannya, sejumlah keputusan investasi dan perjalanan bisnis jangka pendek ditunda. Padahal, pasar apartemen sewa sangat bergantung pada keberadaan ekspatriat.
Di samping itu, tarif sewa diperkirakan terus tertekan. Penyesuaian biaya servis berkaitan dengan naiknya biaya operasi dan utilitas juga menjadi alasan utama kenaikan harga sewa kotor rata-rata.
Pertumbuhan pasar apartemen sewa memang melamban diempas isu global. Namun, situasi berbeda tampak pada pasar kondominium yang ditargetkan untuk pasar domestik.
ISU global tidak berdampak signifikan pada pasar kondominium. Selama kuartal pertama tahun 2003, 179 unit apartemen masuk ke pasar kondominium. Pasokan baru ini berasal dari konversi 87 unit apartemen sewa di Apartemen Setiabudi yang ditawarkan untuk dijual pada Maret 2003 dan selesainya Apartemen Pantai Mutiara Menara 2 sebanyak 92 unit.
Pada subpasar rumah bandar strata, penambahan pasokan berasal dari tujuh unit rumah bandar di Villa Kemang Hijau yang dikonversi dari rumah bandar khusus sewa menjadi rumah bandar untuk jual. Total pasokan kumulatif berjumlah 26.735 unit, terdiri dari 25.842 unit kondominium strata dan 893 rumah bandar strata.
Aktivitas penjualan pada proyek yang sudah ada di pasar primer, khususnya di daerah sekunder, cukup aktif selama kuartal pertama 2003. Tingkat penyerapan mayoritas berasal dari proyek yang baru memasuki pasar, yakni Apartemen Pantai Mutiara Menara 2. Apartemen ini mengontribusikan hampir 50 persen dari total penyerapan selama kuartal pertama itu.
Beberapa proyek pre-sales membukukan transaksi yang sangat aktif selama periode ini. Lebih dari 90 persen total unit yang ditawarkan Mutiara Mediterania Townhouses telah terserap pasar. Sementara itu, seluruh rumah bandar di Pakubuwono Residences, sejumlah 499 unit, telah habis terjual sampai Maret 2003.
Sebuah apartemen baru yang juga ditawarkan pada kuartal ini, Daksa Residence, juga mengalami transaksi sangat aktif. Sebanyak 75 persen dari 32 unit apartemen yang berada di daerah primer, dekat CBD, ini telah terjual.
Penambahan penyerapan pasar kondominium pada kuartal pertama 2003, sejumlah 184 unit, terhitung sangat signifikan dibandingkan penyerapan pada kuartal pertama tahun 2002 yang hanya mencapai 81 unit. Namun, penyerapan kuartal pertama 2003 ini berkurang 50 persen dibandingkan penyerapan pada kuartal terakhir 2002 yang mencapai 372 unit.
Tingkat penjualan pada proyek eksisting berada pada posisi 79,4 persen, hanya meningkat sedikit dibandingkan penjualan pada kuartal terakhir 2002. Hingga Maret 2003, sejumlah 5.514 unit atau sekitar 20,6 persen dari keseluruhan pasokan existing belum terjual. Penjualan apartemen strata pre-sales berada pada angka 68,1 persen, sedangkan penjualan rumah bandar strata mencapai 51 persen.
Tingkat okupansi proyek apartemen strata-title existing mencapai 47,5 persen dengan jumlah unit terhuni sebanyak 12.276 unit. Tingkat penyerapan yang tinggi diperoleh proyek-proyek yang menawarkan lokasi dan kualitas yang baik serta harga bersaing.
Harga jual rata-rata untuk keseluruhan pasar mencapai Rp 11,4 juta atau 1,276 dollar AS per meter persegi. Harga jual ini meningkat sebesar 3,1 persen dalam rupiah atau 3,5 persen dalam dollar AS dibandingkan harga rata-rata 2002.
Procon memperhitungkan, prospek permintaan kondominium tidak lepas dari sensitivitas harga. Harga jual rata-rata diperkirakan meningkat secara gradual, tetapi dengan tingkat kenaikan yang rendah. Peningkatan harga pada beberapa proyek berkualitas bagus diyakini tidak akan berpengaruh banyak terhadap rata-rata penjualan.
Chief Executive Officer Procon David Cheadle meyakini, hempasan isu yang melemahkan ekonomi global dan memukul pasar properti Indonesia justru berpotensi untuk mendorong kreativitas dan profesionalitas pelaku bisnis ini pada masa mendatang.
"Untuk melalui krisis ini, ke depan, kita akan melihat desain produk yang lebih baik, tingkat kualitas lebih tinggi, penempatan lokasi yang baik, dengan penetapan harga yang lebih realistis,"
Dengan kata lain, pertumbuhan pasar properti tidak dapat bergantung pada pemulihan stimulus bisnis dari investasi semata. Pebisnis properti juga harus memacu diri menyajikan produk yang lebih berkualitas, lebih memikat hati.
(Ahmad Arif Maulana – AKA Consultant)

Bloossom Residence

Tahun 2005, Kawasan Kemayoran Bangkit dari Tidur Panjangnya

DUM... dum... dum... Suara tiang-tiang pancang menggetarkan bumi Kemayoran, Jakarta Pusat. Sejak hari Rabu malam, 26 Februari, kesibukan para buruh bangunan terlihat di atas tanah bekas Bandar Udara Kemayoran. Suasana kesibukan itu juga ditandai dengan aktivitas mesin-mesin pengeruk tanah. Truk- truk pengangkut tanah pun berlalu-lalang mengeluarkan berkubik-kubik tanah hasil pengerukan itu.

PEMBANGUNAN itu dilakukan di tengah kasak-kusuk perebutan pengelolaan aset dan keuntungan antara pemerintah pusat dan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Tanah yang masih "dikuasai" Sekretariat Negara (Setneg) itu akan dibangun menjadi Mega Glodok Kemayoran (MGK), kawasan yang diklaim sebagai pusat perbelanjaan termegah di Ibu Kota.
Tahun 2005, kawasan eks bandara yang dulu dipandang sebagai kebanggaan bangsa Indonesia itu diharapkan menjadi pusat bisnis dengan akses terbaik di Jakarta. Kalau itu benar-benar terealisasi, bangunan mewah itu akan menjadikan Jakarta semakin heboh sebagai pusat belanja.
Siapa pun mengakui bahwa Ibu Kota sebetulnya sudah semakin terkepung pusat perdagangan. Walau kondisi perekonomian bangsa ini kerap dinyatakan belum pulih sepenuhnya, masyarakat Jakarta dan sekitarnya seakan-akan "dipaksa", terus dirayu, dan diajak untuk menjadi kaum konsumtif di tengah krisis.
Dengan jeli, kondisi itu dimanfaatkan pengembang- pengembang swasta yang berhasil merangkul pemerintah untuk semakin melebarkan sayap bisnisnya. Dan MGK pun diklaim sebagai one stop shopping mall. Lagi-lagi, pembangunan mal itu terkesan bahwa masyarakat digiring untuk berbelanja alias "lupakanlah krisis, dan marilah bertransaksi!"
Pemasangan tiang pancang pertama sudah dilakukan dengan dihadiri orang-orang penting seperti suami Presiden Megawati Soekarnoputri, Taufik Kiemas, dan Gubernur DKI Jakarta Sutiyoso.

Dalam sebuah kesempatan pembahasan pembangunan Kota Jakarta di Hotel Milenium beberapa waktu lalu, Sutiyoso juga sedikit menyinggung masalah pembangunan masa depan Kemayoran. Dia bersikeras dengan mengatakan, Kemayoran memang seharusnya ditangani Pemprov DKI. Setneg tidak bisa hanya berpaku pada alasan klasik. Misalnya, bekas Bandara Kemayoran itu adalah aset pemerintah pusat. Lalu, kawasan itu dibiarkan saja diterjang sinar matahari dan hujan, serta di sisi-sisinya dibiarkan tumbuh rerumputan.
"Sebab lucu sekali, aset yang diklaim milik pemerintah pusat itu tidak pernah dikelola dengan baik. Bisa-bisa, kalau dibiarkan, Kemayoran juga bisa amburadul, seperti kawasan Senayan,"

Soal perolehan keuntungan dari pembangunan MGK itu sebetulnya pemrov hanya mendapatkan sebagian kecil saja. Cuma saja, pembangunan itu harus tetap mempertahankan ruang terbuka hijau.

BAGAIMANA bisa nama "Glodok" sebagai sentral perdagangan elektronik sejak abad ke-17 yang terletak di kawasan Jakarta Barat itu dicatut untuk menarik minat para pemilik modal? Apakah mal itu kelak semakin memudarkan kilap kawasan Glodok yang selama ini dipandang sebagai pusat perdagangan terbesar di Asia Tenggara?

Seorang pedagang onderdil di kawasan Glodok, Karta Winata, menuturkan, Glodok yang sekarang memang terasa semakin sulit diyakini untuk dijadikan sentra perdagangan elektronik. Stok peralatan yang diperdagangkan memang biasanya tersedia, tetapi konsumen kerap dihantui dengan kemacetan yang luar biasa di kawasan itu.

"Buang waktu yang begitu banyak hanya untuk mencapai toko-toko tertentu di Glodok. Pedagang yang ingin mengeruk keuntungan menjadi semakin sulit," ujar Karta, yang terdorong ingin mengembangkan usaha.

Setelah Glodok dan Mangga Dua menjadi ajang kekuatan bisnis perekonomian DKI, Kemayoran tampaknya tidak mau ketinggalan. Rencananya, lahan seluas sekitar 58.000 meter persegi itu dibangun kawasan bisnis berupa mal termegah. Dari sembilan lantai bangunan itu, tujuh lantai akan dijadikan pusat perdagangan peralatan listrik, elektronik, komputer, onderdil dan aksesori mobil, serta food court dan restoran. Harga jual yang ditawarkan antara Rp 20 juta hingga Rp 30 juta per unit.

Selain itu, kantor toko (kanto) juga akan dibangun berdampingan dengan mal tersebut. Kanto itu masing-masing memiliki tiga lantai dan empat lantai. Jumlah keseluruhannya mencapai 128 unit, dengan harga Rp 800 juta hingga Rp 1 miliar per unit.

Proses transaksi kios yang menjadi pemandangan seharihari di kantor pemasaran MGK ternyata begitu menggelikan. Ketika Kompas mendatangi kantor pemasaran itu, ternyata ada juga calon-calon pembeli yang menggunakan "kekuatan" ahli feng shui (peramal peruntungan). Demi memperoleh keuntungan di masa depan, seorang pembeli tertarik untuk melihat secara langsung lahan yang akan dijadikan tempat usahanya.

Setelah staf pemasaran MGK memaparkan berbagai keuntungan, fasilitas, dan prospek jangka panjang kepada calon pembeli kios tentang berbisnis di kawasan itu, seorang pembeli terlihat juga berminat untuk mendatangi lokasi mal itu.

Begitu diukur-ukur, kira-kira pas dengan kios yang nantinya akan ditempati, peramal keuntungan itu pun berkomat-kamit, entah apa artinya. Bahkan, sejumput tanah yang dipercaya bisa menjadi modal peruntungan itu diambil dan dimasukkan ke dalam sebuah wadah plastik. Sungguh, aneh tapi nyata. Semua demi peruntungan.

Kepala Divisi Pemasaran MGK Suhandi menuturkan, ada juga peramal yang meminta waktu untuk bersemedi di salah satu ruang pemasaran. "Semua pola tingkah laku itu memang aneh, tetapi tetap saja kami membiarkan kelakuan itu. Ternyata, setelah peramal keuntungan itu semedi beberapa menit, biasanya beberapa kios pun jadi dibeli," ujar Suhandi, sambil tertawa geli.

Geliat kebangkitan Kemayoran itu, ternyata juga disertai kebangkitan kondominium yang terdapat di dekat MGK. Blossom Residence, misalnya. Hunian eksklusif bintang lima itu memiliki luas tanah 200 meter persegi, dengan luas bangunan 530 meter persegi. Penawaran harga bangunan berbentuk tiga setengah lantai itu begitu fantastis, bahkan memiliki bargaining power begitu menggiurkan.

Jika konsumen tertarik memiliki kondominium itu, pihak marketing Blossom Residence menawarkan harga sebesar Rp 4,6 miliar per unit. Untuk delapan konsumen pertama yang membeli dari tanggal 8 Mei hingga 31 Desember 2003, disediakan jaminan yield sebesar 23 persen. Artinya, jika setelah satu tahun konsumen merasa bosan atau hendak menjual kembali kondominium itu kepada pihak pengembang, konsumen dapat menjualnya sekitar Rp 7 miliar per unit.

Suhandi mengatakan, pembukaan akses jalan tol Pekan Raya Jakarta (PRJ) Kemayoran sangat berprospek bagi pembangunan kawasan Kemayoran. Apalagi, kawasan itu juga akan dilengkapi pendidikan bertaraf internasional, seperti Gandhi International School.
Adanya MGK, lanjut Suhandi, impian Kota Baru Kemayoran itu akan terwujud. Sebab, MGK itu secara spesifik akan menjadi pusat informasi dan perdagangan antar-negara. "Terus terang, kalau mal ini hanya menawarkan lifestyle, kebutuhan gaya hidup warga kota Jakarta seperti fashion dan tempat makan, kami juga akan menyerah," ujar Suhandi, yang mengakui pembangunan MGK sebagai penunjang bisnis utama Kota Baru Bandar Kemayoran.
Selain itu, rencana pengembangan tahap kedua dimulai tahun 2004 dengan mendirikan dua menara kembar, masingmasing 40 lantai. Kedua menara itu akan digunakan untuk hotel dan apartemen, serta perkantoran. Pembangunan tahap kedua itu diharapkan tidak terganggu dengan berlangsungnya proses politik negeri ini yang sedang menghadapi pemilihan umum.
Kemayoran menjadi terlihat semarak. Bekas Bandara Kemayoran yang memiliki luas secara keseluruhan 454 hektar itu mulai dibangun Pusat Informasi Perdagangan dan Jasa Pelayanan Berskala Internasional (Indonesia International Trade Center/IITC) dengan sistem komunikasi integrated digital network (ISDN).

Tentu, siapa pun yang mengelola kawasan Kemayoran, tampaknya perlu memiliki komitmen demi kepentingan masyarakat. Jadi, pembangunan tidak hanya berorientasi pada bisnis semata.

Bloossom Residence

Tahun 2005, Kawasan Kemayoran Bangkit dari Tidur Panjangnya

DUM... dum... dum... Suara tiang-tiang pancang menggetarkan bumi Kemayoran, Jakarta Pusat. Sejak hari Rabu malam, 26 Februari, kesibukan para buruh bangunan terlihat di atas tanah bekas Bandar Udara Kemayoran. Suasana kesibukan itu juga ditandai dengan aktivitas mesin-mesin pengeruk tanah. Truk- truk pengangkut tanah pun berlalu-lalang mengeluarkan berkubik-kubik tanah hasil pengerukan itu.
PEMBANGUNAN itu dilakukan di tengah kasak-kusuk perebutan pengelolaan aset dan keuntungan antara pemerintah pusat dan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Tanah yang masih "dikuasai" Sekretariat Negara (Setneg) itu akan dibangun menjadi Mega Glodok Kemayoran (MGK), kawasan yang diklaim sebagai pusat perbelanjaan termegah di Ibu Kota.
Tahun 2005, kawasan eks bandara yang dulu dipandang sebagai kebanggaan bangsa Indonesia itu diharapkan menjadi pusat bisnis dengan akses terbaik di Jakarta. Kalau itu benar-benar terealisasi, bangunan mewah itu akan menjadikan Jakarta semakin heboh sebagai pusat belanja.
Siapa pun mengakui bahwa Ibu Kota sebetulnya sudah semakin terkepung pusat perdagangan. Walau kondisi perekonomian bangsa ini kerap dinyatakan belum pulih sepenuhnya, masyarakat Jakarta dan sekitarnya seakan-akan "dipaksa", terus dirayu, dan diajak untuk menjadi kaum konsumtif di tengah krisis.
Dengan jeli, kondisi itu dimanfaatkan pengembang- pengembang swasta yang berhasil merangkul pemerintah untuk semakin melebarkan sayap bisnisnya. Dan MGK pun diklaim sebagai one stop shopping mall. Lagi-lagi, pembangunan mal itu terkesan bahwa masyarakat digiring untuk berbelanja alias "lupakanlah krisis, dan marilah bertransaksi!"
Pemasangan tiang pancang pertama sudah dilakukan dengan dihadiri orang-orang penting seperti suami Presiden Megawati Soekarnoputri, Taufik Kiemas, dan Gubernur DKI Jakarta Sutiyoso.
Dalam sebuah kesempatan pembahasan pembangunan Kota Jakarta di Hotel Milenium beberapa waktu lalu, Sutiyoso juga sedikit menyinggung masalah pembangunan masa depan Kemayoran. Dia bersikeras dengan mengatakan, Kemayoran memang seharusnya ditangani Pemprov DKI. Setneg tidak bisa hanya berpaku pada alasan klasik. Misalnya, bekas Bandara Kemayoran itu adalah aset pemerintah pusat. Lalu, kawasan itu dibiarkan saja diterjang sinar matahari dan hujan, serta di sisi-sisinya dibiarkan tumbuh rerumputan.
"Sebab lucu sekali, aset yang diklaim milik pemerintah pusat itu tidak pernah dikelola dengan baik. Bisa-bisa, kalau dibiarkan, Kemayoran juga bisa amburadul, seperti kawasan Senayan," tegas Sutiyoso.
Ia juga mengatakan, soal perolehan keuntungan dari pembangunan MGK itu sebetulnya pemrov hanya mendapatkan sebagian kecil saja. Cuma saja, pembangunan itu harus tetap mempertahankan ruang terbuka hijau.
BAGAIMANA bisa nama "Glodok" sebagai sentral perdagangan elektronik sejak abad ke-17 yang terletak di kawasan Jakarta Barat itu dicatut untuk menarik minat para pemilik modal? Apakah mal itu kelak semakin memudarkan kilap kawasan Glodok yang selama ini dipandang sebagai pusat perdagangan terbesar di Asia Tenggara?
Seorang pedagang onderdil di kawasan Glodok, Karta Winata, menuturkan, Glodok yang sekarang memang terasa semakin sulit diyakini untuk dijadikan sentra perdagangan elektronik. Stok peralatan yang diperdagangkan memang biasanya tersedia, tetapi konsumen kerap dihantui dengan kemacetan yang luar biasa di kawasan itu.
"Buang waktu yang begitu banyak hanya untuk mencapai toko-toko tertentu di Glodok. Pedagang yang ingin mengeruk keuntungan menjadi semakin sulit," ujar Karta, yang terdorong ingin mengembangkan usaha.
Setelah Glodok dan Mangga Dua menjadi ajang kekuatan bisnis perekonomian DKI, Kemayoran tampaknya tidak mau ketinggalan. Rencananya, lahan seluas sekitar 58.000 meter persegi itu dibangun kawasan bisnis berupa mal termegah. Dari sembilan lantai bangunan itu, tujuh lantai akan dijadikan pusat perdagangan peralatan listrik, elektronik, komputer, onderdil dan aksesori mobil, serta food court dan restoran. Harga jual yang ditawarkan antara Rp 20 juta hingga Rp 30 juta per unit.
Selain itu, kantor toko (kanto) juga akan dibangun berdampingan dengan mal tersebut. Kanto itu masing-masing memiliki tiga lantai dan empat lantai. Jumlah keseluruhannya mencapai 128 unit, dengan harga Rp 800 juta hingga Rp 1 miliar per unit.
Proses transaksi kios yang menjadi pemandangan seharihari di kantor pemasaran MGK ternyata begitu menggelikan. Ketika Kompas mendatangi kantor pemasaran itu, ternyata ada juga calon-calon pembeli yang menggunakan "kekuatan" ahli feng shui (peramal peruntungan). Demi memperoleh keuntungan di masa depan, seorang pembeli tertarik untuk melihat secara langsung lahan yang akan dijadikan tempat usahanya.
Setelah staf pemasaran MGK memaparkan berbagai keuntungan, fasilitas, dan prospek jangka panjang kepada calon pembeli kios tentang berbisnis di kawasan itu, seorang pembeli terlihat juga berminat untuk mendatangi lokasi mal itu.
Begitu diukur-ukur, kira-kira pas dengan kios yang nantinya akan ditempati, peramal keuntungan itu pun berkomat-kamit, entah apa artinya. Bahkan, sejumput tanah yang dipercaya bisa menjadi modal peruntungan itu diambil dan dimasukkan ke dalam sebuah wadah plastik. Sungguh, aneh tapi nyata. Semua demi peruntungan.
Kepala Divisi Pemasaran MGK Suhandi menuturkan, ada juga peramal yang meminta waktu untuk bersemedi di salah satu ruang pemasaran. "Semua pola tingkah laku itu memang aneh, tetapi tetap saja kami membiarkan kelakuan itu. Ternyata, setelah peramal keuntungan itu semedi beberapa menit, biasanya beberapa kios pun jadi dibeli," ujar Suhandi, sambil tertawa geli.
Geliat kebangkitan Kemayoran itu, ternyata juga disertai kebangkitan kondominium yang terdapat di dekat MGK. Blossom Residence, misalnya. Hunian eksklusif bintang lima itu memiliki luas tanah 200 meter persegi, dengan luas bangunan 530 meter persegi. Penawaran harga bangunan berbentuk tiga setengah lantai itu begitu fantastis, bahkan memiliki bargaining power begitu menggiurkan.
Jika konsumen tertarik memiliki kondominium itu, pihak marketing Blossom Residence menawarkan harga sebesar Rp 4,6 miliar per unit. Untuk delapan konsumen pertama yang membeli dari tanggal 8 Mei hingga 31 Desember 2003, disediakan jaminan yield sebesar 23 persen. Artinya, jika setelah satu tahun konsumen merasa bosan atau hendak menjual kembali kondominium itu kepada pihak pengembang, konsumen dapat menjualnya sekitar Rp 7 miliar per unit.
Suhandi mengatakan, pembukaan akses jalan tol Pekan Raya Jakarta (PRJ) Kemayoran sangat berprospek bagi pembangunan kawasan Kemayoran. Apalagi, kawasan itu juga akan dilengkapi pendidikan bertaraf internasional, seperti Gandhi International School.
Adanya MGK, lanjut Suhandi, impian Kota Baru Kemayoran itu akan terwujud. Sebab, MGK itu secara spesifik akan menjadi pusat informasi dan perdagangan antar-negara. "Terus terang, kalau mal ini hanya menawarkan lifestyle, kebutuhan gaya hidup warga kota Jakarta seperti fashion dan tempat makan, kami juga akan menyerah," ujar Suhandi, yang mengakui pembangunan MGK sebagai penunjang bisnis utama Kota Baru Bandar Kemayoran.
Selain itu, rencana pengembangan tahap kedua dimulai tahun 2004 dengan mendirikan dua menara kembar, masingmasing 40 lantai. Kedua menara itu akan digunakan untuk hotel dan apartemen, serta perkantoran. Pembangunan tahap kedua itu diharapkan tidak terganggu dengan berlangsungnya proses politik negeri ini yang sedang menghadapi pemilihan umum.
Kemayoran menjadi terlihat semarak. Bekas Bandara Kemayoran yang memiliki luas secara keseluruhan 454 hektar itu mulai dibangun Pusat Informasi Perdagangan dan Jasa Pelayanan Berskala Internasional (Indonesia International Trade Center/IITC) dengan sistem komunikasi integrated digital network (ISDN).
Tentu, siapa pun yang mengelola kawasan Kemayoran, tampaknya perlu memiliki komitmen demi kepentingan masyarakat. Jadi, pembangunan tidak hanya berorientasi pada bisnis semata.(Ahmad Arif Maulana – AKA Consultant)

Bunga SBI Turun

Bunga SBI Turun ke 10,68 Persen

Jakarta, Kompas - Berdasarkan lelang Rabu (21/5), bunga (rata-rata tertimbang tingkat diskonto) Sertifikat Bank Indonesia (SBI) berjangka satu bulan turun menjadi 10,68 persen, dari sebelumnya 10,80 persen. Lelang SBI berjangka satu bulan kemarin menyerap dana Rp 23 triliun atau 62,84 persen dari jumlah lelang yang diterima Bank Indonesia (BI).
Sementara itu, posisi cadangan devisa pada pekan kedua Mei 2003 meningkat 168,9 juta dollar AS menjadi 34,02 miliar dollar AS. Kenaikan itu terutama berasal dari penerimaan minyak dan gas (migas). Sementara, posisi uang primer per 14 Mei 2003 tercatat Rp 127,15 triliun atau meningkat Rp 1,11 triliun dari posisi 7 Mei 2003.
Tak realistis
Menteri Keuangan Boediono menyatakan, penurunan bunga SBI tiga bulan sampai 10 persen akhir 2003, masih dimungkinkan. Akan tetapi, jika dikatakan dapat turun sampai di bawah 10 persen atau sekitar 6 persen itu sesuatu yang tidak realistis.
Menneg Perencanaan Pembangunan/Kepala Bappenas Kwik Kian Gie dan pengamat ekonomi Faisal Basri di sela-sela sebuah seminar di Jakarta mengemukakan, penurunan bunga SBI menjadi di bawah 10 persen akhir 2003-sebagaimana ditargetkan Gubernur BI Burhanuddin Abdullah-tidak akan menyelesaikan masalah.
Penurunan bunga SBI itu tidak akan berpengaruh pada sektor riil. Menurut Kwik, sebelum krisis, suku bunga lebih tinggi dibandingkan saat ini. "Ternyata meskipun suku bunga kredit terus turun dari sekitar 20 persen sampai menjadi sekarang ini (17-18 persen), toh sektor riil tidak bergerak juga. Tampaknya ada faktor lain yang belum kita ketahui," katanya.
Bagi perbankan, lanjut Kwik, penurunan bunga SBI relatif tidak menjadi masalah. "Yang krusial, kalau bunga dibuat terlalu rendah dan inflasi lebih tinggi dari suku bunga, akan terjadi pelarian modal ke luar negeri. Orang akan berpikir lebih baik mendepositokan uang di luar negeri," ujarnya.
Faisal mengatakan, pemecahan persoalan belum mengucurnya kredit bank untuk menggerakkan dunia usaha bukan pada menurunkan suku bunga SBI. "Artinya, jangan target akhirnya adalah menurunkan suku bunga. Suku bunga otomatis akan terus-menerus turun kalau BI bisa menjaga inflasi dengan baik. Menurunkan suku bunga itu bukanlah kerjaan BI," kata Faisal.
Agar sektor riil dapat memperoleh kredit untuk memutar usaha, lebih dulu diperlukan penyehatan sektor perbankan. "Bagaimana caranya tiga bank besar, yaitu Bank Mandiri, BCA, dan Bank Danamon meningkatkan penyaluran kredit. Kalau pasokan kredit semakin besar, tingkat suku bunga kredit akan turun. Sekarang ini kan pasokan kredit kecil tetapi permintaan kredit banyak sehingga bunganya tinggi," ujarnya.
Dana panas
Pengamat perbankan dari Bahana Securities Mirza Adityaswara mengatakan, pencapaian tingkat bunga SBI hingga di bawah 10 persen tergantung pada inflasi dan suku bunga riil yang ditentukan BI. Penentuan bunga SBI di bawah 10 persen dapat juga dijadikan alat untuk menyaring dana panas (dana jangka pendek) yang masuk. Jika suku bunga SBI masih 14 persen, banyak dana panas masuk.
Dengan turunnya suku bunga SBI, suku bunga kredit juga akan turun meskipun tak secepat bunga SBI. Turunnya suku bunga SBI juga akan membantu korporasi, mendorong pertumbuhan kredit, mengurangi beban anggaran pemerintah, dan membantu debitor.
"Kalau perbedaan suku bunga Indonesia dan luar negeri terlalu tinggi akan banyak sekali modal asing yang masuk, tetapi untuk jangka pendek. Dengan diturunkannya suku bunga SBI Indonesia, berarti modal jangka pendek yang masuk Indonesia lebih tersaring. Kita mau yang masuk itu dana jangka panjang," katanya.
Segera turunkan
Diakui Mirza, kalau untuk penanaman modal asing (PMA) masih akan memerlukan waktu. Namun demikian, setidaknya struktur modal yang masuk akan bergeser menjadi jangka yang lebih lama. "Saya dengar beberapa bank besar mau turunkan suku bunga. BCA bahkan akan turunkan sampai sekitar 15 persen," katanya.
Dirut Bank Danmon Arwin Rasyid menyatakan, jika suku bunga SBI di bawah 10 persen, suku bunga kredit akan berada di kisaran 15-16 persen.
Chief Economist Bahana Securities Budi Hikmat menilai, penurunan suku bunga SBI tiga bulan menjadi 10,68 persen istimewa, sebab biasanya setelah liburan panjang BI cenderung menyedot kelebihan likuiditas sehingga penurunan SBI tidak terlalu besar. Tindakan BI menurunkan bunga diduga terkait dengan posisi uang primer, yakni Rp 126 triliun atau di bawah target Juni 2003 sebesar Rp 134,5 triliun atau bahkan Maret 2003 yang Rp 129 triliun.
"Pasar tampaknya sangat terpengaruh pernyataan Gubernur BI untuk menurunkan bunga SBI di bawah 10 persen hingga akhir tahun. Penguatan rupiah mempermudah BI menyedot likuiditas dengan yield lebih rendah. Dengan masih ada 32 kali lelang lagi hingga akhir tahun, berarti hanya dibutuhkan penurunan kurang dari 3 basis poin sepekan supaya bunga SBI di bawah 10 persen,"
(Ahmad Arif Maulana – AKA Consultant)

Penghimpunan Dana di Bank

Penghimpunan Dana di Bank

Sektor perbankan sepertinya tidak pernah lepas dari berita heboh, mulai dari bermunculannya banyak regulasi, likuiditas yang melimpah, penutupan bank, pembobolan bank, kredit yang sulit tersalurkan, hingga masalah penurunan suku bunga dana।

Di tengah-tengah berita heboh itu ada salah satu fenomena pada industri perbankan yang juga menarik untuk disimak, yaitu kembali meningkatnya posisi penghimpunan dana masyarakat (biasa disebut dana pihak ketiga/DPK) pada bulan Mei 2004, setelah sebelumnya selalu menunjukkan tren menurun।

Hal itu menjadi fenomena menarik, karena fenomena tersebut terjadi justru ketika perbankan dalam kondisi kelebihan likuiditas dan kesulitan menyalurkan kredit ke sektor riil. Pertanyaannya adalah bukankah likuiditas yang terus bertambah tanpa adanya penempatan yang pasti akan makin memusingkan para pengelola bank

Kenaikan posisi DPK ini juga bisa dianggap aneh karena praktis tidak ada peningkatan suku bunga di perbankan secara signifikan। Tingkat suku bunga deposito, giro, ataupun tabungan bisa dikatakan stabil. Kalaupun ada kenaikan, itu hanya terjadi di bank-bank beraset kecil akibat naiknya suku bunga penjaminan. Suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) sebagai induk suku bunga di dalam negeri pun relatif stabil setelah terus turun sejak awal tahun 2003. Selama periode April-Mei 2004, suku bunga SBI berjangka satu bulan 7,32-7,34 persen.

Berdasarkan kondisi tersebut, bisa dikatakan perbankan belum memiliki keunggulan dari sisi suku bunga yang dapat membuat investor tertarik mengalihkan dananya dari obligasi, saham, reksa dana, atau portofolio investasi lain ke dalam deposito, giro, atau tabungan। Lalu apa yang menyebabkan posisi DPK naik?

Berdasarkan data Bank Indonesia (BI), posisi DPK per Mei 2004 senilai Rp 897,815 triliun, naik 2,6 persen dibandingkan dengan bulan sebelumnya yang sebesar Rp 875,281 triliun. Pada bulan Desember 2003 posisi DPK mencapai level tertinggi Rp 902,325 triliun, tetapi pada bulan-bulan berikutnya posisinya terus menurun.
Semua jenis DPK, seperti giro, tabungan, dan deposito berjangka menunjukkan tren meningkat। Peningkatan terbesar terjadi pada giro yang mencapai 8,8 persen menjadi Rp 236,9 triliun dibandingkan dengan bulan sebelumnya yang sebesar Rp 217,97 triliun. Tabungan menjadi sebesar Rp 255,11 triliun, meningkat 1,3 persen daripada bulan sebelumnya yang sebesar Rp 251,87 triliun. Adapun deposito berjangka relatif stabil, dari Rp 405,44 triliun pada bulan April menjadi Rp 405,72 triliun pada Mei 2004.

Menilik ke belakang, penurunan posisi DPK sepanjang periode Desember 2003 sampai April 2004 dipicu oleh anjloknya simpanan dalam deposito berjangka। Penurunan simpanan dalam deposito berjangka sendiri sebenarnya sudah berlangsung lama, sejak mulai maraknya industri reksa dana yang memberikan imbal hasil (yield) yang lebih menarik, yang bisa berselisih empat persen dengan suku bunga deposito. Kala itu banyak dana di deposito yang dialihkan ke reksa dana oleh pemiliknya. Perbankan tidak mempermasalahkan hal ini, bahkan manajemen perbankan menjalin kerja sama dengan manajer investasi dalam memasarkan produk reksa dana.

Simpanan dalam deposito berjangka pun makin menurun ketika BI mulai menurunkan tingkat suku bunga SBI secara konsisten dalam setiap lelang। Penurunan suku bunga SBI memicu penurunan suku bunga penjaminan dan akhirnya menyeret jatuhnya suku bunga deposito perbankan.

Namun, pada Mei 2004 tren penurunan DPK terhenti. Kenaikan yang terjadi memang tidak signifikan, hanya sekitar Rp 22 triliun. Tetap saja hal itu menunjukkan fenomena yang menarik.
Ada sejumlah faktor yang bisa dijadikan penyebab naiknya posisi DPK। Direktur Institute for Development Economics and Finance (Indef) Dradjad H Wibowo mengatakan peningkatan DPK terjadi karena munculnya sentimen kenaikan suku bunga di dalam negeri, dipicu isu naiknya suku bunga Bank Sentral AS (The Fed). Sejak Gubernur The Fed Alan Greenspan memberikan sinyal bakal menaikkan suku bunga pada pertengahan April 2004 akibat tekanan inflasi, pasar global, termasuk di Indonesia, langsung merespons. Secara hitungan, kenaikan suku bunga The Fed sudah pasti akan mengerek juga suku bunga negara lain untuk tetap menjaga imbal hasil di negara bersangkutan tetap menarik. Jika tidak dikompensasi, dengan cara seperti itu dikhawatirkan investor akan melarikan dananya ke luar negeri untuk ditempatkan dalam dollar AS. Faktanya, respons kemungkinan naiknya suku bunga The Fed terjadi dengan cepat di Indonesia. Nilai tukar rupiah langsung melemah.

Selain menukarkan dananya ke dollar AS, antisipasi kenaikan suku bunga The Fed juga dilakukan dengan mengalihkan investasi dari portofolio lain ke sistem perbankan, seperti giro, tabungan, dan deposito berjangka. Para investor ini berharap begitu suku bunga The Fed naik, suku bunga perbankan juga naik sehingga mereka bisa memperoleh manfaat yang lebih tinggi.
Harapan para investor memang terkabul। Pada bulan Mei BI menaikkan tingkat suku bunga penjaminan. Contoh, untuk suku bunga penjaminan jangka satu bulan ditetapkan sebesar 7,25 persen, naik 114 basis poin dibandingkan bulan April yang sebesar 6,11 persen. Akibat naiknya suku bunga penjaminan, sejumlah bank akhirnya menaikkan suku bunga deposito berjangka dan tabungannya.

Pada bulan Mei rata-rata suku bunga deposito berjangka satu bulan sebesar 5,84 persen, naik dibandingkan rata-rata bulan April yang sebesar 5,62 persen। Namun sayangnya, kenaikan suku bunga deposito hanya dilakukan bank-bank beraset kecil. Adapun bank-bank besar, seperti Bank Mandiri, BCA, Bank BNI, dan BRI, tetap mempertahankan suku bunga depositonya. Alasannya, mereka sedang dalam kondisi kelebihan likuiditas sebagai akibat kredit ke sektor riil berjalan lamban.

Padahal, salah satu tujuan bank menaikkan suku bunga adalah untuk menyerap likuiditas। Mereka juga khawatir kenaikan suku bunga dana akan ikut menaikkan suku bunga kredit. "Buat apa kami menaikkan suku bunga deposito kalau likuiditas kami masih berlimpah," kata Direktur Utama Bank Mandiri ECW Neloe.

Kendati menaikkan suku bunga penjaminan, BI masih bisa mempertahankan suku bunga SBI tetap stabil। Bahkan, sepanjang bulan Mei SBI satu bulan malah turun satu basis poin menjadi 7,32 persen dibandingkan bulan sebelumnya. Hal itu bisa dilakukan BI karena tertolong oleh kondisi perbankan yang kelebihan likuiditas. Tanpa menaikkan suku bunga SBI, BI sudah dapat menyerap likuiditas sesuai target.

Namun, akibat isu kenaikan suku bunga AS, tren penurunan suku bunga SBI memang sedikit tertahan. Suku bunga SBI yang sebelumnya terus menurun secara gradual dengan interval di atas 10 basis poin mulai stabil dengan fluktuasi di bawah lima basis poin.
ADITYA Wardhana, Analis Senior Trimegah Securities menjelaskan kenaikan posisi dana pihak ketiga juga tidak terlepas dari peran industri reksa dana. Seiring meningkatnya ketidakpastian kondisi politik keamanan selama Pemilu 2004 dan isu kenaikan suku bunga, investor reksa dana banyak yang memilih menempatkan dananya ke dalam reksa dana pasar uang yang berbasis deposito berjangka dan obligasi jangka pendek.
Padahal sebelumnya, investor lebih suka menanamkan dananya di reksa dana pendapatan tetap yang berbasis obligasi pemerintah। Dengan memilih reksa dana pasar uang, investor berharap investasi mereka lebih aman dan lebih likuid.

Dia juga mengatakan, setelah bertumbuh secara fenomenal dalam dua tahun terakhir, pertumbuhan reksa dana sekarang sudah melambat, bahkan bisa dibilang jenuh। Reksa dana diperkirakan sulit berkembang lebih jauh lagi karena suplai emisinya, seperti obligasi, semakin terbatas. Inilah yang membuat dana kembali masuk ke perbankan. Sampai 5 Agustus 2004 dana kelolaan reksa dana mencapai Rp 90,2 triliun dengan komposisi reksa dana pendapatan tetap Rp 75,1 triliun, saham Rp 783 miliar, campuran sebesar Rp 2,18 triliun, dan pasar uang Rp 12,17 triliun.

Ditambahkannya, peningkatan posisi DPK juga merupakan efek domino dari masuknya pendapatan bunga seluruh portofolio investasi, seperti obligasi ke dalam sistem perbankan.
Fenomena yang sama juga berlaku pada industri asuransi। Wakil Presiden Direktur PT Panin Life Tri Djoko Santoso mengatakan, munculnya ekspektasi naiknya suku bunga deposito dan SBI akibat kenaikan suku bunga Bank Sentral AS sehingga membuat asuransi mulai kembali menempatkan dana investasinya ke deposito dan SBI.

Kondisi itu sekaligus mengakhiri tren pengalihan portofolio investasi asuransi dari deposito ke obligasi dan reksa dana yang terus berlangsung dalam beberapa tahun terakhir, sejak suku bunga deposito terus menurun। Pada akhir 2003 komposisi portofolio utama industri asuransi adalah obligasi korporasi sebesar Rp 6,26 triliun, obligasi negara sebesar Rp 5,73 triliun, dan deposito berjangka sebesar Rp 4,53 triliun.

"Dalam beberapa bulan terakhir, sejak pemilu legislatif berlangsung, industri asuransi memang mulai mengalihkan kembali investasinya ke pasar uang, seperti deposito dan SBI, karena dianggap lebih aman dan likuiditasnya tinggi। Ini juga cerminan sikap wait and see hingga pemilu berakhir dan terbentuk pemerintahan baru," katanya.

Pengamat perbankan Ryan Kiryanto mengatakan, kenaikan posisi DPK juga dipicu oleh ketidakpastian situasi politik dan keamanan selama pemilu Presiden। "Dalam situasi sekarang, investor cenderung mencari portofolio investasi yang aman dan likuid, seperti deposito," kata Ryan.

Direktur Utama Bank Niaga Peter B Stok mengatakan, kenaikan posisi DPK terjadi karena perbankan semakin kreatif meluncurkan produk, terutama tabungan dan giro। Hal itu tercermin dari pertumbuhan keduanya yang lebih tinggi ketimbang deposito berjangka. Bank lebih menggenjot produk tabungan dan giro karena keduanya termasuk jenis dana murah, dalam artian bunga yang harus dibayar ke nasabah lebih rendah dibandingkan dengan deposito. Dengan porsi dana murah yang semakin banyak, pendapatan bunga bersih bank akan meningkat.

Dia juga mengatakan, meskipun perbankan umumnya masih kelebihan likuiditas, bank masih berupaya untuk menghimpun dana sebanyak- banyaknya। Meskipun belum bisa dikucurkan sebagai kredit, bank tetap memiliki kemampuan untuk menginvestasikan dana tersebut sehingga tetap bisa menghasilkan keuntungan.

Menurut Direktur Utama BRI Rudjito, kenaikan posisi DPK sangat ditentukan oleh suku bunga deposito berjangka dan simpanan lainnya. Kalau suku bunga perbankan naik, tentu investor akan beralih ke perbankan dan sebaliknya. Dia juga mengatakan, pihaknya tidak mempermasalahkan DPK yang terus meningkat. Sebab, selain dalam bentuk kredit, kelebihan likuiditas juga bisa disalurkan ke SBI, Fasilitas Simpanan BI (Fasbi), atau obligasi.Kendati demikian, Ryan memprediksi tren peningkatan DPK hanya sementara. Setelah pemilu presiden usai dan suku bunga The Fed naik, investor akan menarik kembali sebagian dananya dari perbankan untuk ditanamkan pada instrumen investasi lain yang lebih menarik.