Kawasan CBD Jakarta

Segitiga Emas Pasti Bangkit
Pergerakan harga tanah di Segitiga Emas Jakarta sedang loyo. Dengan infrastrukturnya yang mahakomplet, kawasan ini pasti bangkit.


Dahsatnya krisis ekonomi yang melanda Indonesia tak ubahnya sebuah bencana alam. Begitu gejolak alam itu tuntas, semuanya telah luluh lantak. Lihatlah kawasan Segitiga Emas Jakarta. Dulu, kawasan itu menjadi barometer pertumbuhan properti di Ibu Kota. Dimulai ketika booming minyak di era 1980-an, aneka jenis properti menghiasi kawasan ini: pusat perbelanjaan, apartemen, hotel, dan terutama perkantoran. Singkat kata, semua orang seolah ingin bermukim dan berkantor di sana.

Kini, kawasan yang mencakup Jalan Sudirman-M.H. Thamrin, H.R. Rasuna Said-Gatot Subroto itu tak lagi menjadi primadona. Sejak krismon, orang menghapus mimpinya untuk menjadi penghuni Segitiga Emas. Maklum, sebagai jantung bisnis, hampir semua gedung di lokasi itu mematok dolar sebagai alat bayarnya. Di saat nilai rupiah sedang loyo-loyonya, tentu para pebisnis putar haluan. Meski para pengelola gedung menancapkan dolar di bawah harga pasar, tetap saja itu tak cukup ampuh menggaet peminat.


Sejak itu, kawasan nun jauh dari pusat kota mendadak naik daun. Umpamanya, daerah Kelapa Gading, di Jakarta Utara. Pertumbuhan harga tanah di sana mencapai 25% sampai 50% per tahun. Sementara itu, harga tanah di Segitiga Emas cuma bergerak 7% sampai 15% per tahun.

Menurut Anton Sitorus, Manager Analyst & Research PT Jones Lang LaSalle, konsultan properti terkemuka, penyebab utama lambatnya pergerakan harga adalah konsentrasi Segitiga Emas sebagai lokasi perkantoran. Padahal, sejak 1999, permintaan ruang perkantoran sangat rendah.

Di sisi lain, sejak beberapa waktu lalu, sejumlah lokasi telah siap dan akan terus dipasok ruang perkantoran dengan harga lebih miring. Ambil contoh kawasan di sekitar Jalan T.B. Simatupang, Jakarta Selatan. Lokasi ini menggiurkan lantaran dekat dengan tempat tinggal para ekspatriat di Kemang atau Pondok Indah. Di luar soal itu, kawasan ini juga kian menarik dengan akses tol sehingga gampang dicapai dari seluruh penjuru Jabotabek.

TUNGGU SETELAH PEMILU!
Untuk jangka pendek, Anton memprediksi, tren lambatnya pergerakan harga tanah di Segitiga Emas akan diperkuat dengan momentum Pemilu 2004 dan pergantian pemerintahan. Tapi, bila kondisi ekonomi pascapemilu membaik, pertumbuhan harga tanah akan mulus lagi di kisaran 10% sampai 15% per tahun.

Ada faktor lain yang membikin harga tanah di Segitiga Emas nyaris mustahil turun. Bagaimanapun Segitiga Emas merupakan lokasi paling strategis untuk berbisnis di Jakarta. Selain itu, jangan sekali-sekali mempertanyakan infrastruktur kawasan ini: komplet bin lengkap.

Harga tanah di sini juga bakal terus naik lantaran stok lahan Segitiga Emas juga kian sedikit. Sekarang hanya tersisa tanah, misalnya di dekat perempatan Mampang Prapatan-Kuningan, di kawasan Niaga Terpadu Sudirman dan Mega Kuningan, di Gedung Summitmas, dan sejumlah kaveling kosong di Jalan M.H. Thamrin.

Menurut data Jones Lang, sekitar 20% lahan kosong di daerah Segitiga Emas itu dikuasai Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) sebagai hasil pengalihan aset debitor bank-bank yang kini dalam perawatannya. Kami memperkirakan lahan kosong di daerah central business district (CBD) ada sekitar 50 hektare. Tapi, ini perkiraan kasar,” kata Anton.

Nah, untuk sisa tanah itu, apa peruntukan yang paling prospektif? Saat ini, menurut Anton, peruntukan di subsektor ritel dan residensial terbilang paling menguntungkan ketimbang perkantoran. Pasalnya, selain minimnya permintaan, di Segitiga Emas terdapat sekitar 800 ribu meter persegi ruang perkantoran yang masih menganggur.

Namun, kata Anton, ”Semua itu juga tergantung pada masalah timing. Bila sebuah proyek dirilis pada waktu yang tepat, hasil terbaik bisa diraih investornya.”

Alternatif peruntukan lain adalah menggunakan lahan tidur untuk keperluan sementara. Sebagai contoh, pusat hiburan dan perbelanjaan. Penempuhan alternatif ini bisa kita lihat pada kasus Kafe Tenda Semanggi, Automall, dan Electronic City di Sudirman Central Business District (SCBD). Contoh lain, pembangunan Bale Air di Jalan Gatot Subroto.

Buat para pemilik tanah di Segitiga Emas, ada situasi dilematis yang mengepung. Jika berniat menjualnya sekarang, mereka diperkirakan akan relatif sulit menemukan pembeli yang bersedia membayar dengan harga yang disodorkan. Di lain pihak, bila pemilik menahan tanpa ada pemanfaatan, aset akan menjadi lahan tidur dan mereka harus mengeluarkan ongkos pemeliharaan.