Prospek Apartemen di Jakarta 2010

Oleh Ahmad Arif Maulana, MAPPI No. T-1936

Prospek apartemen menengah tetap menjanjikan asal tepat memilih lokasinya. Ada fenomena menarik dalam bisnis properti setahun terakhir. Di pasar apartemen seken di Jakarta penawaran apartemen lebih banyak dibanding rumah biasa (landed residential). Anda bisa melihatnya antara lain pada iklan baris sebuah koran besar. Seorang developer di Pondok Aren, Tangerang, sempat mempertanyakannya. “Itu fenomena apa?”.

Praktisi properti Hary Jap dari Indoproperty Real Estate yang banyak menggarap pasar Pondok Indah (Jakarta Selatan), serta Kelapa Gading dan Pluit (Jakarta Utara), mengungkapkan, belakangan transaksi rumah seken memang lesu. Ia belum tahu persis penyebabnya. Tapi, mungkin saja karena banyaknya penawaran apartemen menengah.

Menurut Anton Sitorus, Research Capital Markets Manager Jones Lang LaSalle, produksi kondominium (apartemen strata title, Red) dalam lima tahun terakhir memang sangat banyak, sementara permintaannya segitu-gitu saja. “Sebaliknya proyek perumahan sebenarnya under development. Kebutuhannya banyak banget tapi produksinya sedikit,”.

Jakarta Quarterly Property Market Review 2007 yang dilansir PT Procon Indah mengungkapkan, total pasok kondominium di Jakarta hingga 2007 mencapai hampir 57.000 unit. “Sekitar 37.000 unit dibangun dalam lima tahun terakhir. Sedangkan sisanya dikembangkan sepanjang 1990 - 2000,” Jadi, pasok kondominium memang banyak.

Tidak masalah sebenarnya, karena permintaan juga tinggi. Buktinya, tingkat penjualan kondominium secara keseluruhan menurut catatan Procon rata-rata masih di atas 90 persen. Hanya, problemnya pasok sering menumpuk di beberapa lokasi, sementara di lokasi lain sangat kurang atau bahkan tidak ada. “Developer kan suka latah. Satu masuk CBD (kawasan pusat bisnis), semua menggarap CBD. Padahal, permintaan ada di tempat lain.

Sering juga karena melihat bagusnya respon konsumen, belum selesai proyek pertama, developer sudah melansir proyek kedua. Akibatnya, penjualan proyek berikutnya seret. “Memang, pada akhirnya semua unit akan terjual, tapi harus menunggu berapa tahun,” lanjutnya. Akibat lebih jauh, konsumen mulai trauma. Banyak yang membeli tapi sulit menyewakannya kembali Padahal, dulu developer menjanjikan, apartemen bisa disewakan dengan yield (pendapatan) 8 – 9 persen. “Konsumen kita kan kebanyakan membeli masih untuk investasi. Memang makin banyak apartemen yang dihuni sendiri, tapi pada akhirnya akan disewakan juga,” ujarnya. Itulah kenapa banyak apartemen ditawarkan di pasar seken. Terutama apartemen menengah yang stoknya paling banyak.

Meskipun demikian prospek apartemen menengah seharga Rp 300 jutaan sampai Rp 500 jutaan tetap menjanjikan. “Residensial itu penjualannya masih bagus. Tahun ini kalau suku bunga seperti ini terus, itu akan mem-push penjualan, apalagi penawaran baru makin sedikit. Bunga yang rendah itu juga akan mendorong investor membeli properti karena properti memberikan return yang lebih tinggi. “Ini juga akan men-drive aktivitas penjualan,”

Mengutip sebuah hasil penelitian, setiap penurunan bunga satu persen akan meningkatkan permintaan 4 – 5 persen. Karena itu yang sudah terlanjur membeli sebaiknya tidak buru-buru melepas apartemennya. “Sekarang memang lagi jatuh harganya, tapi nanti akan naik lagi,”. Pasalnya, dengan bunga rendah, ekonomi makin membaik, dan pasok makin sedikit, apartemen diperkirakan akan booming pada 2009 atau 2010. Saat itu harganya sudah tinggi, disewakan juga lebih mudah. Yang penting apartemen Anda berada di lokasi yang sesuai.

“Ada investor yang mengeluh, dia beli apartemen karena mendengar permintaannya banyak, tapi kenyataannya sulit disewakan. Saya bilang sebenarnya investasi itu tetap menguntungkan tapi Bapak salah pilih lokasi,” ungkapnya. Sama seperti rumah, memilih lokasi apartemen juga bersifat subjektif tergantung kebutuhan, selera, dan prioritas masing-masing. Tapi, jelas lokasi harus dekat atau mudah diakses dari tempat kerja.

“Kalau aksesnya sama sulitnya dengan rumah di pinggir kota, mending beli rumah di pinggir kota,”. Di sekitar apartemen juga tersedia banyak fasilitas publik sehingga anda dan keluarga bisa memenuhi semua kebutuhan dengan mudah: sekolah, klinik, rumah sakit, pusat belanja, dan lain-lain. Sementara fasilitas di dalam apartemen cukup yang standar yang memang dibutuhkan. “Jangan terbuai kelengkapan dan kemewahan fasilitas, karena akan berdampak pada harga jual yang tinggi,”.

Jangan lupa mempertimbangkan prospek investasinya, supaya kalau tidak ditinggali, apartemen mudah disewakan dan tidak idle. Relatif mudah menandai apartemen yang memenuhi kriteria itu. Pertama, berlokasi di kawasan padat dengan harga tanah sudah tinggi yang tidak mungkin lagi dibangun landed house. Minat orang tinggal di situ juga tinggi, baik karena citra elite maupun karena kelengkapan fasilitas dan kemudahan akses ke pusat bisnis seperti Sudirman-Thamrin dan Gatot Subroto-Kuningan, atau perdagangan dan hiburan seperti Mangga Dua, Pasar Baru, dan Mangga Besar.

Contoh-contoh lokasinya adalah Slipi, Tomang, Tanjung Duren, Kembangan, Permata Hijau, Tebet, Kebayoran Baru, Gajah Mada, Pasar Baru, Gunung Sahari, Kemang, Cipete, Cilandak, Pondok Indah, Bangka, Warung Buncit, Pejaten, dan Pasar Minggu. Minat orang tinggal di kawasan-kawasan itu tinggi, tapi stok tanah sudah minim. Kalaupun ada dan dibangun rumah biasa, harganya sudah sangat mahal.

Kedua, konsep pengembangan dan harga jualnya sesuai dengan income basis di kawasan. Gampangnya, kalau di kawasan banyak berdiri perguruan tinggi atau tempat hiburan malam, yang ditawarkan apartemen tipe kecil atau studio (21 – 45 m2) dengan harga Rp6 – Rp8 juta per m2. Begitu pula kalau kawasan mudah dicapai dari pusat bisnis dan perdagangan, yang dibangun apartemen menengah dengan tipe sedikit lebih besar seharga Rp9 – Rp11 juta per m2 yang terjangkau para karyawan dan profesional.

Apartemen seperti itu mudah disewakan dan cepat naik harganya. Yang semula masih ngontrak atau kos mampu membelinya. Atau paling tidak yang tadinya kos di rumah biasa bisa beralih menyewa apartemen. “Kayak pekerja hiburan malam di Mangga Besar, pasti lebih senang tinggal di apartemen karena sewanya relatif sama dengan rumah biasa, sementara privasi, keamanan, dan kenyamanannya jauh lebih baik,”.

Ketiga, stok apartemen sekelas di kawasan tidak terlalu banyak. Makin sedikit makin baik, karena makin cepat naik harganya dan kian mudah disewakan. Saat ini stok apartemen menengah di kawasan ring 1 sudah sangat sedikit. Tinggal Taman Rasuna (Kuningan) dan Thamrin Residences (Kebon Kacang) yang masih menawarkan. Karena itu pengembangan melebar ke ring 2 seperti Pasar Baru, Gunung Sahari, Tanjung Duren, Bangka, Mampang, Pasar Minggu, dan Pejaten.

Ada lima contoh apartemen yang disebut IPW yang memenuhi kriteria di atas: Thamrin Residences di Jl Kebon Kacang (Jakarta Pusat), Mediterania Garden Residences di Jl Tanjung Duren (Jakarta Barat), Taman Rasuna di CBD Kuningan (Jakarta Selatan), Pasar Baru Residence di Pasar Baru, dan Grand Kartini di Gunung Sahari, keduanya di Jakarta Pusat. Hanya, tidak ada yang menonjol dalam semua kriteria. Masing-masing menonjol dalam satu atau dua kriteria dibanding yang lain.

Thamrin Residences misalnya, terbaik dari sisi lokasi karena hanya beberapa ratus meter dari Bundaran Hotel Indonesia. Itulah sebabnya harganya paling tinggi, Rp 11 – Rp 12 juta/m2. Sebaliknya, Mediterania Garden Residences terbaik dari sisi pertumbuhan karena berada di dalam superblok Podomoro City (22 ha) yang akan dilengkapi aneka fasilitas. Di sekitar kawasan banyak berdiri sekolah, perguruan tinggi, pusat belanja, dan rumah sakit.

“Keberadaan superblok itu menjadi semacam peremajaan wilayah,”. Lokasinya juga bagus, di antara CBD dan Bandara Soekarno-Hatta. “Ke Semanggi sangat dekat, ke Roxy atau Mangga Dua mudah, dan ke bandara gampang,”. Dengan berbagai kelebihan itu potensi kenaikan apartemen menjadi tinggi, karena dijual hanya sekitar Rp 8 juta/m2.

Lain lagi Pasar Baru Residence, berada di kawasan superpadat yang propertinya umumnya disewakan (tidak ada yang mau menjual), dan suplai tanahnya sudah nol. Karena itu dengan harga jual sekitar Rp 8 juta/m2, apartemen ini terbilang terbaik dari sisi nilai jual dan optimalisasi lahan. Soalnya, harga tanah di kawasan Pasar Baru sudah Rp10 – 11 juta/m2. Jadi, pertumbuhan capital gain dan pasar sewanya tinggi.

Sementara Taman Rasuna yang dijual Rp 8 jutaan/m2, menyatu dengan mega-superblok Rasuna Epicentrum (51 ha), tergolong apartemen dengan konsep hunian terbaik dan fasilitas terlengkap. Meskipun bukan apartemen mahal, pengembangan memperhitungkan dengan baik lansekapnya sebagai hunian. Fasilitas di dalam dan di sekitar kawasan pun sangat lengkap. Sedangkan Grand Kartini yang dijual Rp6 jutaan/m2 termasuk apartemen dengan income basis terbaik karena dilingkungi pusat perdagangan seperti Senen, Pasar Baru, dan Mangga Dua, serta tempat hiburan malam seperti Mangga Besar.